Lakást vásárolni jelzálogban
Az ingatlanügyletek egyik formája - a banki ígéretes lakások értékesítése - viszonylag friss teret nyert, és elkerülhetetlen következménye a jelzáloghitelezés fejlesztésének. Ebben a cikkben a RealtyPress.ru portál szakértői fontolóra veszik az ilyen tranzakciók vonzó aspektusait, valamint a vevők által tapasztalt kockázatokat.
Van egy vélemény, hogy egy lakást vásárolni egy jelzálogban olyan vállalkozás, amely olyan nyereséges, hogy egy jó lakás egy tisztességes területen lehet megvásárolni szinte semmit. Ez egy alapvetően rossz vélemény, mivel egy lakás, még akkor is, ha zálogjog alatt van, nem veszíti el valódi értékét.
Azonban egy lakás a jelzálog még mindig nyereséges megszerzése. Rendszerint az ilyen ügylet a piaci érték mintegy 15-20% -át megtakaríthatja, ami természetesen komoly plusz. Ez a megtakarítás a művelet viszonylagos bonyolultságának, valamint a vevő részéről felmerülő esetleges kockázatokért fizetett összeg. Ezen túlmenően a jelzáloggal ellátott lakásokkal való ügyletek gyakran bizonyos sürgetést tesznek szükségessé, ami meglehetősen nyüzsgő (felelősségteljes) foglalkozást tesz lehetővé.
A jelzálog lakás eladásának okai
Gyakran előfordul, hogy a potenciális ügyfelek óvatosak az ilyen ügyletektől, gyanítanak egy csaló műveletet és félnek egy esetleges csalástól. Érdemes megemlíteni, hogy csalások valósulhatnak meg, de ez igaz egyformán minden olyan ingatlannal kapcsolatos ügylet esetében, amelynek ingósága magas.
A másik dolog az, hogy az ilyen tranzakciók sokkal kevésbé fordulnak elő a piacon, és végrehajtásukhoz felelősségteljesebb megközelítésre és szakemberek bevonására van szükség. Számos oka van annak, hogy egy banki hitelfelvevőt, aki jelzálogot adott ki, hogy eladja a lakást, mielőtt a hitel teljes egészében kifizetésre kerülne:
- Először is, ezek a változások a hitelfelvevő életében a rosszabb helyzetben vannak. Lehet, hogy a munkahely elvesztése, ami képtelenség, hogy további kifizetéseket a hitel, fogyatékosság, stb Ilyen esetekben a legmegfelelőbb megoldás az, hogy eladja a lakást, így, hogy az ingatlan hamarosan nem állították a Bank fizetési szerződéses kötelezettségek .;
- Másodszor, az oka az eladás lehet a körülmények, amelyek megváltoztatják a hitelfelvevő életét a jobb - nem kell mozgatnia megszerzésével kapcsolatos jövőbeni munka mellett a család társított, hogy bővíteni kell a lakótér (kiadni a jelzálog egy nagyobb házban), stb Abban az esetben, ilyen esetekben. problémás, hogy új helyre rendezzék, folytatják a kifizetéseket vagy újabb jelzálogot vesznek fel, amíg az első szerződésből eredő kötelezettségek teljesülnek;
- Harmadszor, az eladás oka lehet az a tény, hogy az ingatlan befektetési eszköz. Például a lakások költségeinek különbsége az építkezés kezdeti szakaszában és a tulajdonjogok nyilvántartásba vétele után a kész vagyontárgyak eléggé érzékelhetőek, a jelzálogkölcsön megszerzése a későbbi viszonteladás céljából lehetséges.
Szükségem van egy közvetítőre a biztonsági lakás kezelésére?
A közvetítő - egy ingatlan vagy egy magánügynök - szerepe a vevő és az eladó több szükségletének biztosításához vezet. Ez egy megfelelő ajánlat keresése, az ügylet tisztaságának ellenőrzése, valamint az összes szükséges dokumentum megfelelő végrehajtása. Rendes értékesítési tranzakciókkal a prioritások a megfelelő ajánlat megtalálása irányába mozdulnak el, valamint az optimális ár elérésének irányába - mindkettő elvben az ügyfél saját maga is képes ellátni. Általánosságban elmondható, hogy minden javaslatról rendelkezésre álló információk megtalálhatók a megfelelő médiatartalmakban, és az ár diktálja a piacot, és ha van lehetőség arra, hogy kicsit lecsapjuk az árat, a megtakarítások minimálisak lesznek.
Ellenőrizzük akadálya az üzlet is szerepel a standard csomagban ingatlanügyletek azonban felkeltette egy ingatlanügynök, sőt, nincs ösztönzés, hogy végezzen alapos vizsgálatot, és garanciákat ebben az esetben senki sem fog. Ezért egy ilyen művelet végrehajtása érdekében indokoltabb az illetékes ügyvéd vonzása.
A biztonsági lakás megszerzése bonyolultabb tranzakció, mivel várhatóan egy harmadik fél fog részt venni - egy olyan bank, amely zálogjuttatást vezett be és csak a beleegyezésével adja el a lakást. Szükséges kiválasztani az optimális számítási rendszert, és ennek megfelelően helyesen elhelyezni a hangsúlyokat a dokumentumok elkészítésekor figyelembe kell venni a tranzakció összes szereplőjének érdekeit. Ezért hasznos lenne egy tapasztalt ingatlanforgalmazó (vagy cég) bevonása, aki egy értékesítési rendszer kialakítását vállalná.
A jelzálog lakás megvásárlására vonatkozó tervek
Meg kell jegyezni, hogy nem minden bank egyszerűen újra kiadja az adósságot egyik személyről a másikra, anélkül, hogy garantálná a teljes összeg gyors és teljes megtérülését. Jelen pillanatban három alapvető séma van, amelyek lehetővé teszik a jelzálog lakás eladását:
- Eladó a vevő által a kölcsön visszafizetésével
A hitel teljes visszafizetése, amely után a zálogjogosultság visszavonásra kerül, a tulajdonjog teljes egészében átadja a hitelfelvevőnek, majd egy eljárás van a lakás átvételére a vevőnek;
A vevő egy készpénz befizetést helyez el letétbe (hitelszámla). Ugyanakkor egy cellában vannak elhelyezve pénzeszközöket a bank - az egyenleg a hitel adósság, és a másik cellában van pénze az eladónak - az egyenleg az összeg meghatározása, mint az eladási ár a lakás. Ezzel párhuzamosan az értékesítési és vásárlási szerződést, valamint a banktól a jelzálog kivonására irányuló kérelmet a lakásról az FRS-be továbbítják. A dokumentumok bejegyzését követően a bank hozzáférést kap az adósságot fedező összeghez, az eladó felveszi az esedékes összeget, a szerződés szerinti lakás már a vevőhöz tartozik;
A vonatkozó dokumentumok nyilvántartásba vétele esetén a vevő vállalja a bankra vonatkozó kötelezettségeket, és megkapja a lakást, és az eladó hozzáférést kap a pénzeszközökhöz. A bank visszavonja pénzét, és enyhíti a terheket, aminek következtében a lakás a vevő teljes tulajdonjoga lesz
Az értékesítési rendszerek előnyei és hátrányai
Az első rendszer a bank számára legegyszerűbb, ugyanakkor jövedelmezőbb, mint a vevő számára. A bank szívesen ad engedélyt az eladásra, mert minden esetben kapja meg a pénzét, beleértve a tervezett nyereséget. Az ilyen tranzakció azonban egy jelzálog lakás vevője számára nagyon bizonytalan, ezért a rendszer csak akkor tekinthető úgy, ha az eladó és a vevő jól ismerik egymást, és megbízik egymásban egy szót.
A veszély a következő: miután az adósság a bank vissza kell fizetni, és a biztosíték teher lejön, az eladó (aki egyben a jelenlegi jelzálog) a „meggondolja magát” eladni a lakást, miután kivette a terhelési (kérésére a bank). Ennek eredményeként a vevő nem lesz képes beszerezni a bankból a szerződés alapján kifizetett pénzt, mivel nem kényszerítheti az eladóat az ingatlanjog formalizálására.
Egy ilyen rendszer megfontolása során a potenciális vevőt meg kell riasztani egy nagyon alulbecsült (a piaci árhoz viszonyítva) ár - ez utalhat a közelgő csalásra.
A második rendszer biztonságosabbnak tűnik, mivel a fizetési felkelt érdekelt felek csak akkor férhetnek hozzá pénzhez, ha teljesítik szerződéses kötelezettségeiket. Számos olyan "technikai" jellegű árnyalat létezik, amely megkérdőjelezheti az ügylet biztonságát a biztosíték lakásának vásárlói számára. Tehát az FRS szervezetei körülbelül 5 napot igényelnek a zálogjog felszámolására irányuló eljáráshoz. és a tulajdon újbóli nyilvántartásba vételéhez - 10 nap. Ezért a terhelés megszüntetését követő intervallumban az eladó és a vásárlási ügyletet törölheti a jelenlegi tulajdonos, akinek a lakását teljes egészében átruházzák.
Ebben az esetben a bank nem kap pénzt, mert nem teljesítette a szerződés feltételeit az eladónak, és a vevő nem tudja megkapni a lakást. A helyzet nem oldhatatlan, de kellemetlen késedelmet okoz.
A harmadik rendszer (és sok fajtája) a RealtyPress.ru szakemberei szerint a legbiztonságosabb, bár a dokumentumok előkészítése nagyon zavaró lehet. Ismét javasoljuk, hogy banki cellákat használjanak arra, hogy a banknak szánt pénzeszközöket az adósság fennmaradó részének és az eladónak (a lakás teljes költségének fennmaradó részét) megfizetésére fordítsák. Azonban a manipuláció jelentése, mint a dokumentumok, lényegesen különbözik.
Miután megkapta a banktól a tranzakcióhoz szükséges hivatalos beleegyezést, a zálogtulajdonos újra regisztrálásra kerül, most a vevő a bank adósává válik. A színpad végén a bank hozzáférést kap a cellájában tárolt pénzhez, eltávolítja a zálogjogot a lakásból, és az eladó - egyensúlyát.
következtetés
A biztosítéki lakás eladása potenciálisan jövedelmező üzlet minden érdekelt fél (bank, eladó, vevő) számára:
- A Bank egyidejűleg kapja meg az esedékes pénzeszközöket, és továbbra is felhasználhatja saját működéséhez;
- Az eladó felszabadítja az általa igényelt pénzeket, és lehetősége van saját problémáinak megoldására;
- A vevő jelentős árengedményt vásárol, amely gyakran meghatározza az otthon megvásárlásának lehetőségét (korlátozott költségvetéssel).
Ezért ésszerűtlen lenne figyelmen kívül hagyni a lehetőséget és megtagadni a tranzakciókat jelzáloggal ellátott lakásokkal. Azonban a megtakarítások elérése érdekében nem szabad elfelejteni, hogy csak egy gondos tervezés és egy ügylet gondos előkészítése segít megelőzni az őszinte csalást vagy a bántalmazások "hirtelen" megjelenésének kellemetlen következményeit.
Bevonása a szakemberek (illetve a költségek viselésére erőfeszítéseik) - ingatlanforgalmazók ügyvédek segítségével a vevő pénzt takarít meg, ami a háromoldalú ügylet elem, a leginkább veszélyeztetettek.