Km Consulting - szakszerűtlen szemléletű illikvid tárgyak

A kérdés a nap a témában:

Ingatlan, bérlet, privatizáció, bérlet

Illiquid tárgya az ingatlan szemével szakember

Egy ingatlan eladása, bármennyire vonzó is lehet, soha nem volt egyszerű kérdés. Ellenkező esetben az ingatlanügynök munkája könnyebbé és kevésbé fizethető lenne. Számos kereskedelmi és különösen lakóingatlanban azonban alkalmanként találkoznak lakások, irodák és egyéb helyiségek, amelyeket különösen nehéz eladni egyik vagy másik okból. Ebben az esetben még a bevált költségcsökkentési mechanizmus gyakran nem adja meg a kívánt eredményeket. A professzionális szlengre vonatkozó ilyen tárgyakat illikvidának nevezik.

A szakértők szerint a mai piacon nincs sok likviditás - az eladott tárgyak számának 3-5% -a. Az ilyen apartmanokról és helyiségekről beszélve sok ingatlanforgalmazó egyszerűen érzékeli a kérdést. Véleményük szerint a likviditás kérdése végül lecsökken az árra. A filozófia egyszerű: ha az ár nyereséges - az objektumot minden bizonnyal értékesíti, függetlenül attól, hogy milyen hátrányai vannak ennek a szobának. Azonban a valóságban nem minden olyan egyszerű, amilyennek első pillantásra tűnik. És ahogy azt a gyakorlat mutatja, nem olyan kicsi az objektumok listája az értékesítési kísérletektől, amelyeket még tapasztalt szakemberek is elutasítottak.

- a helyiségek műszaki szempontból illikvidek;

- a helyiségek területi szempontból illikvidek;

A területi szempontból illikvid tárgyak között nagyon kevés lakóingatlan van. Ezek általában bérelt termelési területek. Gyakran az ipari övezetek mélyén helyezkednek el, sőt teljesen a védett vállalkozások területén. Általános szabály, hogy azok el vannak vágva a tömegközlekedés, és megtalálja a bérlő csak akkor, ha a tevékenységét a cég, feltételezve, kiadó ez a terület nem kapcsolódik a látogatók fogadásának, a kínálat a nyersanyagok és fogyóeszközök, mint a legtöbb alkalmazott saját közlekedés.

Természetes kérdés merül fel: "Hogyan működhet egy ingatlanügynök, aki szemben áll egy illikvid tárgy folyadékkal?"

Először is, egy ingatlanszakértőnek helyesen meg kell értenie a helyzetet.

Ha az objektum egy lakás, akkor a tulajdonosával való találkozás után hasznos lehet a szomszédokkal való beszélgetés lehetősége. Ne bántson és ne vegyen részt olyan civil mérnökkel, aki ismeri az épület építésének jellemzőit. Egyébként a friss javítás jelei, amelyeket röviddel a javasolt értékesítés előtt készítettek, jelezniük kell a lakás állapotának alapos ellenőrzéséhez. Az új tapéta alatt egy gombát három nappal ezelőtt el lehet rejteni, és repedések is megjelenhetnek, különösen akkor, ha az építkezés nemrég kezdődött a régi ház közelében. Nem szabad lusta ahhoz, hogy formalizálják az ügynökség kérését a lakáshivatalban vagy a szövetkezet vezetésével kapcsolatban a tulajdonjogokról és az ezen a területen nyilvántartott személyekről. És vegye fel a kapcsolatot a KTF-vel.

Az ingatlanügynöknek tisztában kell lennie azzal, hogy ha az eladó által a szerződésbe bevitt adatok nem megbízhatóak, ez nemcsak a tranzakció megszüntetését, hanem a hatályos jogszabályok szerinti számlázást is jelenti.

Abban az esetben, területi likviditáshiány kell érteni a közlekedési rendszer, a szünetekben a mozgás minibuszok, önkormányzati közlekedési és egyéb jellemzőit a területen. Gyakori érv, mint a „csendes hely”, „zöld zóna” a fordított oldala az éremnek, szükség szerint eléri a 30 perc a végállomása a busz, cirkáló óránként. Ezt a szempontot azonban nehéz elrejteni. A vásárlási opció megvitatásakor általában nyilvánvaló.

A hitelek visszafizetésének feltételei között több ingatlan tárgyak vannak a piacon, mint valaha, amelyek a bank tulajdonává váltak. Bár a nagyobb bankok helyszínein, az ilyen apartmanokat többnyire kijelölték.

Önmagukban ezek a tárgyak jogi abban az értelemben, hogy épített rovására befektetési banki építési és fizikai (jogi) személy a válság miatt, csőd, elvesztette a képességét, hogy oltsa el a hitel egy időben. A bank, amely nem kapta meg az időben történő kifizetést, gyakran megszünteti a hitelfelvevővel kötött szerződést és eladja a lakást. Mint általában, a Bank kezdeményezi a probléma megszűnése és az erőltetett ingatlan a bíróság ilyen esetekben ritkán éri el. A probléma az, hogy ilyen esetekben gyakran kényszerítették ki az érintett tulajdonosokat, akik még mindig remélik, hogy rendezik a bankkal fennálló kapcsolatot. És az ingatlanügynök itt nem tud segíteni, de be kell vonni a felek ellenzékébe.

Amint az a fentiekből látható, olyan helyzetek, amelyekben kísértés van, hogy megtagadják az objektummal való munkát, több mint elég. Az ingatlanügynök képesítésének kérdése ebben az esetben az, hogy vagy elfogadható mechanizmust találjon a tulajdon megvalósítására, vagy gyorsan megértse, hogy miért nem kellene őket bevonni.

Természetesen az ingatlanügynök érdeklődik a jutalékokért, ezért megpróbálja alkalmazni a készségeket és az összes bűbájt a probléma megoldására. Ráadásul a legtöbb esetben befolyásolhatja az objektum likviditását. Ugyanakkor a helyzetre gyakorolt ​​befolyások nemcsak ésszerű árképzésen alapulhatnak.

Elsődleges piaci eszköz esetén dokumentumokat lehet és kell készíteni, amelyek biztosítják a létesítmény időben történő szállítását és súlyos büntetéseket, ha ezek a feltételek nem teljesülnek.

Természetesen mindez munkafüggetlen munka, de az ügynök által a vevőtől kapott jutalom valójában a jogi tisztaság és a biztonság megfizetése.

De olyan helyzetek is, amikor egy objektummal való munka során van értelme visszautasítani a kezdeti szakaszban, egésze elég. Először is ez az irracionális időveszteségekre vonatkozik. Néha az objektum tisztaságának ellenőrzése és a hiányzó dokumentumok összegyűjtése időben egyenértékű lehet a több más objektum sikeres elvégzéséhez.

Így az esély arra, hogy jutalékot kapjon egy tárgyra, ellentétben áll annak a valószínűségével, hogy két, három vagy több lakást fizetnek. Nem gyakran, de vannak olyan helyzetek, amikor a hiányzó dokumentumokat nem lehet visszaállítani. És anélkül, hogy a vételi és eladási jog illegálisnak tekinthető. Rendkívül fontos elkerülni azokat a helyzeteket, amikor az objektumot nem egy közvetlen tulajdonos, hanem egy meghatalmazott által eljáró személy adja el. A számítógépes technológia korszerű fejlesztésével hamis dokumentumokkal találkozhatsz, és ezt nem szabad megfeledkezni! Szükséges továbbá megtudni, hogy hányszor vásárolták és értékesítették a lakást a ház üzemeltetésének pillanatától. Általában minél kisebb ez a lánc, annál kisebb a kockázat. Végül olyan helyzet alakulhat ki, ahol a kamat mértéke nem felel meg az időveszteségnek. Az ingatlanügynök köteles biztosítani az eladó és a vevő érdekeinek tiszteletben tartását, de nem kell altruista.

Ugyanakkor az ingatlanpiacon a válság következtében kialakult helyzet, nevezetesen a forgalomba kerülő tárgyak megnövekedett szabadon bocsátása, amelynek értékesítését pénzügyi problémák okozzák, esetleg rövid életű. Valószínűleg a belátható jövőben, a gazdaság újjáéledésével és a szabad források megjelenésével a likviditás iránti kereslet csökkenni kezd. Tehát ma a likviditás növelése érdekében az ilyen létesítmények árának még gyorsabban kell csökkennie, mint a vásárlóerő. Amit most nem lehet eladni, holnap még nehezebb eladni. Legyen ez valóságos - az idő megmondja.

Konstantin Gusev, a Bureau Veritas Ügynökség ingatlanértékelési osztályának vezetője

Azok a tárgyak, amelyek illikviditása a tisztán funkcionális jellemzőknek köszönhető, rendszerint egyszerűbbek, mivel minden pozitív és negatív tulajdonságuk a legtöbb esetben nyilvánvaló. A technikai hátrányok elvben szinte mindig megszűnnek. Sokkal több probléma van olyan tárgyakkal, amelyeknek nincs nyilvánvaló problémája. Mindenekelőtt ez a bizonytalan történelemmel és a tulajdonjogokkal és egyéb kapcsolódó dokumentumokkal kapcsolatos helyiségekre vonatkozik. Nagyon gyakran a tárgyak ilyen jellegű van olyan összetett és ellentmondásos eredete, hogy még a tapasztalt ingatlanügynök is hibázik véghezvinni a történelem, a származási lakások, öröklési jog és a létesítmény, akik jogosultak lehetnek ezen a területen. Ez a fajta pre-marketing tanulmány egyrészt időigényes, másrészt gyakran kíséri a jogi szőrszálhasogatás, és oly sok hamis adatot, gyakran előnyös, hogy hagyjon fel az eljárásban az ingatlan, mert a jogi tisztaságát szinte lehetetlen bizonyítani. Ez viszont nem garantálja a jövőben a vevő minden jogának és érdekeinek betartását.

Andrey Stepanenko, vezető szakértő, Jelzálogkölcsönzési részleg, Kreditprombank

Napjainkban vannak olyan esetek, amikor az ügyfelek egyik oka miatt nem tudnak visszafizetni jelzáloghiteleket, vagy akár eltűnnek a bank véleménye szerint. Annak ellenére, hogy a bankok még ma is megpróbálnak kompromisszumot találni a hitelfelvevővel. Ugyanakkor a banknak az aláírt dokumentumok szerint jogában áll egyoldalúan megszakítani a szerződést. Ebben az esetben az ingatlant piaci áron értékesítik. De az ügyfelek érdeke az ilyen tárgyak tekintetében meglehetősen korlátozott, hiszen a bank és a hitelfelvevő közötti kapcsolat rendezésének pillanatát megelőzően az ingatlant lefogják. A bank és a hitelfelvevő kapcsolatának tisztázása nagyon sok hónapig húzhat. Az ingatlanügynök, valamint a potenciális vevő esetében az ilyen létesítmények kényelmetlenek, mivel a bank és a hitelfelvevő még mindig megoldja a kapcsolatot, és a tranzakció elkészítésének bármely szakaszában. Nem is beszélve arról, hogy a korábbi tulajdonos az ügylet befejezése után keresetet indíthat az egyik vagy a másik fél ellen.