Jegyzetek a kurzus „ingatlan Economy”
I. szakasz az ingatlan és típus 2
A témakör 1. A koncepció és a funkciók REAL 2
2. téma: TÍPUSÚ INGATLAN 4
Téma 3. Land alapjául ingatlan 5
II. Ingatlanpiac 7
4.Tézis ALAPELEMEI az ingatlanpiacon 7
Theme 5., ügyletek 9
III. ÉRTÉKELÉS vagyonérték 10
Tárgy 6. Az ingatlan értéke és a tényezők befolyásolják azt 10
Téma 7. ALAPELVEI ingatlanértékelésre 11
Téma 8. értékelési folyamata INGATLAN 13
Tárgy 9. elemei pénzügyi matematika (idő, cash flow) 14
Tárgy 10. Az jövedelem értékelésének szempontjait az ingatlan 16
Tárgy PIAC 11. (összehasonlító) módszert REAL ÉRTÉKELÉS 20
Tárgy 12. Az ára értékelésének szempontjait az ingatlan 20
I. szakasz ingatlan és annak típusai
A témakör 1. A koncepció és a funkciók INGATLAN
Ingatlan fogalma van megadva Art. 130 A Polgári Törvénykönyv: „Ahhoz, hogy az ingatlanhoz kapcsolódó (ingatlan, ingatlan) van telkek, altalaj, elszigetelt víztestek és minden, ami szilárdan össze van kötve a földre, azaz tárgyak, mozgassa őket anélkül, aránytalan kárt céljuk, beleértve erdők, évelők, épületek, építmények, építési folyamatban. " Ingatlan is „alá kell vetni a lajstromozás és a tengeri hajók, belvízi hajók űrobjektumokban.”
Az Art. 130 A polgári törvénykönyv két alapvető tulajdonság tulajdonság meghatározása: egy erős kapcsolatot a földet, és az állami regisztrációs tárgyak azonosított a cikkben. Ezen túlmenően, a tulajdonjog és más dologi jogot ingatlanokat, korlátozást a jogokkal, azok eredetét, transzfer és megszűnése vannak kitéve az állami nyilvántartásba az 1 az egységes állami szervek nyilvántartását végző állami regisztrációs jogok ingatlan és a tranzakciók vele.
„1. Most elismert jogok tárgya ingatlan komplex üzleti célra használt. A vállalat egészére, mint egy ingatlan komplex elismert ingatlan.
2. A vállalkozás egészének vagy egy részének a tárgyát képezheti az eladás, jelzálog, lízing és egyéb műveletek létrehozásával kapcsolatos, a változás és megszűnése dologi jogok.
A vállalkozás, mint egy ingatlan komplexum tartalmaz minden típusú ingatlan szánt tevékenységét, beleértve a föld, épületek, berendezés, leltár, alapanyagok, termékek, követelések, tartozások, valamint a jogot, hogy kijelölje, egyedivé a cég, a termékek, alkotások és szolgáltatások (kereskedelmi név, védjegy, szolgáltatási védjegy) és más kizárólagos jogok, kivéve, ha törvény másként nem rendelkezik, vagy szerződést. "
előkelő tulajdonságai eredetű:
a természet által létrehozott emberi beavatkozás nélkül;
Ez az eredmény az emberi munkaerő;
emberi munkával, de kapcsolódik a természetes alapon, hogy elszigetelten nem tud működni.
Bizonyos típusú ingatlan lehet legálisan költözni ingóságok.
Gyakran, ha így ingatlanügyletek átvihető egy sor jogait és érdekeit, amelyek nem részei az ingatlan, mint például a jogot, hogy bérbe, szolgalmi, és mások.
Különösen a szolgalom - ez a „korlátozott használati jogot valaki másnak a földet”, hogy „lehet megállapítani, hogy biztosítsák a folyosón és az utazás a szomszédos területek, elhelyezése és üzemeltetése távvezetékek, kommunikációs és csővezetékek, a vízellátás és az öntözés, valamint egyéb igényeit .... „2.
A szempontból a gazdaság ingatlan lehet tekinteni, mint a jó és a bevételi forrás (ábra. 1.1).
Amelynek része a szárazföldi része, az összes mesterséges ingatlanok (épületek), van az általános jellemzői:
Lényegesség - természetes anyag, és értéke működési forma;
További általános titkos, és saját attribútumokat: heterogenitás, egyediségét és eredetiségét al.
Ábra. 1.1. Az alapvető jellemzői tulajdonságok
Az életciklus az ingatlan, mint egy fizikai tárgy - az eljárások sorozatának, hogy létezik a tulajdonság a fogantatástól a rendelkezésére áll (recycling). Szakaszban az ingatlan életciklusa: pre - tervezés - építmények - működik - zárás.
Az életciklus az ingatlan tartalmaz egy középtávú gazdasági és fizikai életet (ábra. 1.2).
Minden ingatlan (kivéve a föld alatt normál használat) kopásnak vannak kitéve.
Viseljen - veszteség hasznos tulajdonságok és csökken az ingatlan értéke, bármilyen okból. Attól függően, hogy a csökkentés az ingatlan értéke vezetők kopás van osztva fizikai, funkcionális, a külső (gazdasági).
Fizikai romlása tükrözi a változásokat a fizikai tulajdonságait az ingatlan idővel természeti okok vagy szakszerűtlen használat miatt (normál elhasználódás és egyéni).
A funkcionális kopás, hogy a tárgy nem felel meg a modern szabványok szempontjából a funkcionális segédprogramot.
Külső (gazdasági) értékcsökkenés - csökkenése az ingatlan értékét a negatív változások a külső környezet miatt a gazdasági, politikai vagy egyéb tényezők.
A fizikai és funkcionális kopás lehet kivehető és eltávolíthatatlan természetét szabadtéri viselet mindig jellemző, hogy helyrehozhatatlan.
Halmozott értékcsökkenés az összessége típusait egy ilyen vagy olyan módon függ az élettartama az ingatlan (ábra. 1.2).
* Növekedhet felújítás miatt, átalakítás (beállítására) korszerűsítése vagy a változó feltételek
** képviseli az objektum korától megjelenés, technikai feltételek, stb Vagy nagyobb lehet kevesebb, mint a tényleges kora
Ábra. 1.2. Az élet az ingatlan
Egy példaértékű életciklusa ingatlant vagyoni értékű néz ki, mint egy kombinációja a következő lépéseket:
megszerzése (vásárlás, épület, és az öröklést al.);
birtoklása és használata bizonyos ideig;
Az elért nyereség, igény kielégítésének;
Több tulajdonosváltás, a tulajdonosok, a felhasználók,
ártalmatlanítása valódi jogokat az objektum;
változások a funkcionális célja a tárgy;
megszűnése tulajdonosi: eladó, államosítás, stb.;
a végén a gazdasági élet a létesítmény;
Az állami regisztrációs jogok és a tranzakciók (a tulajdonjog-változás).