Az egész igazság az ingatlanforgalmazókról
Várható és érvényes
Szóval, te vagy a lakás vevője. Valószínűleg egy ingatlanügynökséghez vagy egy magánügynökhez fordult, és szerződést kötött a megvásárolt lakás jogi tisztaságának ellenőrzésére és ellenőrzésére.
A gyakorlat azt mutatja, hogy ez utóbbi szempont a fő motiváció, amely a vevők viszonteladói felé fordulnak. Ha eltekintünk a vita téma a lehetőségét vagy lehetetlenségét önszelekciója opció laknak a tény, hogy a kedvéért az ügyfelek többsége, és vált az ügyfelek ügynökségek - az ellenőrzést a vásárolt tárgyat a hírhedt „jogi egyértelműség”.
Sajnos számos példája a gyakorlatnak azt mutatja, hogy sok esetben az ingatlanforgalmazók még ezt a minimális szintet sem hordozzák. Mit mondhatunk a bonyolultabb és következésképpen drágább ellenőrzésekről, mind időben, mind pénzügyileg ...
Ismét a cselekvéskészlet egészen más lehet, és attól függ, hogy hányszor átment a lakás kézről kézre, a tulajdonosok korára és helyére, a gyermekek és idősek jelenlétére, és sok más tényezőre. Ezért nincs egyetlen rendszer sem. De a "jogi szakértelem" elnevezésű folyamat egész bonyolultsága és változatossága banális példában mutatható ki: a lakást proxy útján értékesítik. By the way, értékesítése proxy egyike a leggyakoribb esetek, amikor az ingatlanforgalmazók nem végzik el az egész komplexet ellenőrzésre. Tehát ...
Eladó a meghatalmazott által
Természetesen nem mondhatjuk, hogy a proxyval történő eladás nagyon gyakran történik, de az ilyen esetek bizonyos eloszlást mutatnak. A tulajdonos lehet egy idős ember, akinek fizikailag nehéz belépni egy üzletbe, vagy más városban él, vagy csak nagyon elfoglalt az üzlet. Ebben az esetben meghatalmazást adnak ki egy olyan rokon vagy egyéb képviselő nevében, aki jogosult a tulajdonos nevében eladni ezt a vagyont.
Első pillantásra minden rendben van: a meghatalmazást olyan közjegyző tanúsítja, aki tanúja volt a megbízó akaratának, és az ügylet idején még nem volt idő. Csak ennyi nem garantálja a meghatalmazás érvényességét. Végtére is, az, aki kiadta a meghatalmazást, bármikor teljes és feltétel nélküli jogot törölni.
A képzett ingatlanügynök ebben a helyzetben jóhiszeműen vonatkozik a közjegyző, aki igazolta a meghatalmazást annak érdekében, hogy megtudja, van-e törlés. És most - figyelem: ahhoz, hogy megszüntesse a meghatalmazást, a kibocsátó személynek nem feltétlenül kell visszatérnie ugyanazon közjegyzőhöz; Lehetséges, hogy ezt minden közjegyző számára megtehessék, és még abban a városban sem, ahol az ügyvédet eredetileg készítették. És a közjegyző, törölte a meghatalmazást nem szükséges, hogy azonnali értesítést erről a tényről, hogy kollégája, a meghatalmazást tanúsítja ... és a finomságok, az én tapasztalatom, nem tudom, szinte senki ingatlanügynök.
Mit tegyek? Különösen, ha az ügyfél valóban egy másik városban van? Legalább próbáld meggyőzni őt, hogy jöjjön üzletbe. Ez azonban nem mindig lehetséges. Aztán egy kiút: menni egy másik városban, és azon a napon a tranzakció (amíg # 33;), hogy megkapja az ügyfél nyilatkozatát arról, hogy tudatában van a folyamatban lévő ügyletek és az alapvető feltételeket, jóváhagyja az ügyletet, és megerősíti az érvényességét a korábban kiadott engedélyt. Ezenkívül ezt a kijelentést (megbízhatóság) ismét közjegyzői formában kell megfogalmazni.
Teljesen jól tudom, hogy a legtöbb ingatlanforgalmazó ezt a javaslatot furcsának találja. - Milyen őrült pénzt kellene fizetnie egy ilyen ellenőrzésre? Rajta, hogy mi a jó fele a kompenzáció kell bumm # 33; „Igen, nagyon valószínű, hogy szükség van ... De az ügyfelek megrendelése ingatlan szolgáltatások, a jogot, hogy elvárják, hogy annak eredményét nem fog pert. És ezért, az ingatlanügynök, aki megígérte, hogy „nézd meg a teljes”, sőt, csak két vagy három hivatkozás nem teljes körű tájékoztatás a tárgy, vagy legalábbis nem túl őszintén keresi a vajas kenyér ...
Mély meggyőződésem: az összes dokumentum ellenőrzése mellett a jogi szakértelemnek nemcsak a tisztázott információk egyszerű felsorolását, hanem kockázatértékelését is tartalmaznia kell. És ez a becslés alapja az ingatlanügynök tapasztalata.
Itt egy új példa a gyakorlatról. Az ügyfél kérte, hogy ellenőrizzük az új házban megválasztott lakás dokumentációját, és válaszoljuk meg a kérdést, hogy mi a kockázata ennek a megszerzésnek. A vizsgálat során nem tártak fel olyan körülményeket, amelyek automatikusan meggyújtották a "vörös fényt". Nem egy pénzügyi piramis volt, amely "becsapott társbefektetőket" termelt, és nem egy egynapos társaságot.
Azonban itt-ott a vizsgálat során "kis riasztó riasztó" jelent meg ...
Ott volt még a második alkalommal egy hordozható (és ezúttal nem kevesebb, mint három év) határidő állami bizottság házak, és nem egészen problémamentes jogi és adózási szempontból, bár, és egy igazságos elosztása, a szerzési program a lakás, és számos kisebb, de mivel a szempontok fontossága ... És most, miután ezeket a szempontokat összevetettük egymással, arra a következtetésre jutottunk, hogy az akvizíció kockázatos, amit ügyfeleinknek jelentettek.
Természetesen ezáltal megfosztottuk magunktól a lehetőséget, hogy pénzt keressünk a tranzakció kíséretében. És az ingatlanügynöki közösség legtöbb képviselője, miután elolvasta ezt a történetet, vállat vonzza a vállát: "Végül is hivatalosan minden rendben van (33; Mit akarsz? A pénz, felesleges?
Be kell vallanom, hogy nincs "extra" pénzünk. Véleményem szerint azonban a pénzt nem mindenki méri. A sokéves gyakorlati tapasztalatom pedig meggyőzően bizonyítja, hogy az ingatlanügynök üzletágban a legfontosabb "nem kárt" orvosi elv nem kevésbé fontos, mint közvetlenül az orvostudományban.
Végtére is, az ügyfél megbízik az ingatlanügynök nem csak megoldani egy olyan problémát, amely nagy anyagi értéket. Gyakran bízik a jövőben, a családi boldogságban és a legfontosabb kérdésekben. Így az egyik alapvető megközelítés egy ingatlanügynök a munkáját kell szigorú betartása a szabály "jobb, ha nem végez semmilyen tranzakciót, mint hogy kockázatos tranzakciót." Még akkor is, ha ez a kockázatos üzlet az ingatlanügynök számára nagyon nagy jutalmat nyújthat. Végtére is, még egyszer nem minden pénzben mérhető.
Igazából folytathatom az elbeszélésemet a tárgyak szakértelme és az ingatlanügynök munkájának árnyalataira, finomságaira és "buktatóira" a végtelenségig. És sajnos, sajnos úgy gondolom, hogy nem tudtam érinteni számos fontos szempontot a cikk keretében. Nem szólt például arról, hogy mi is magában foglalja a "lelkiismeretesen megszerző" most már széles körben elterjedt fogalmát, a kiskorúak jogainak garantálására vonatkozó kérdéseket vagy sok más dolgot ...
Természetesen lehetetlen ajánlani az élet minden esete számára az ellenőrzésre vonatkozó ajánlásokat. És a vevő nem ügyvéd. Ő olyan ügyfél, aki professzionális szolgáltatást nyújt. Tehát érintse meg az ingatlanügynök és ügyfele közötti interakció tisztán praktikus oldalát.
Tehát a mise en jelenet már ismerős minket. - Mindent teljes egészében ellenőrizni fogok - mondja az ingatlanügynök súlyosan. És az ügyfél előre vár. Egy nap múlik, egy másik, egy hét ... "Nos, mindent ellenőriztek, el tudod vinni", végül tájékoztatja az ingatlanügynök. Ezután kezdődik a leapfrog megállapodás a tranzakció időpontjáról, helyéről és feltételeiről. És ebben a szökőárban a "természetes kérdés" a "fuldokló": "miért nem adta meg az ügynök az ügyfelet semmilyen dokumentált bizonyítékkal az ellenőrzésről?" Például egy írásos következtetést az eredményekről?
Hány ingatlanügynökség ügyfele büszkélkedhet arról, hogy a tranzakció előtt ilyen következtetésre jutottak? Kész vitatkozni - szinte senki sem # 33; Miért? A válasz nyilvánvaló: egy ilyen papír kiadása az ügyfél számára kockázatot jelent az ingatlanügynök számára. És mi van, ha a jövőben az ügyfélnek problémái lesznek? És ő, milyen jó, egy függőséggel megkérdezi a társaságot, amely kiszolgálta őt, mi az, amit "ellenőriz"?
Ezért a hagyomány szerint végül néhány gyakorlati tanácsot:
1. az ingatlanügyletek nyújtására irányuló szerződés megkötésekor ügyeljen arra, hogy a társaság köteles-e objektumvizsgálatot végezni a szerződés szövegében;
2. Szükséges továbbá biztosítékokat szerezni arról is, hogy az ingatlan auditjának eredményei alapján a vállalat írásbeli véleményt ad az eredményéről. És ez nem ezt követően, hanem a tranzakció előtt történik;
3. Egy másik felesleges árnyalat annak tisztázása, hogy a vállalat készen áll arra, hogy támogatást nyújtson az ügyfél számára abban az esetben, ha neki, mint a lakás vásárlójának, az ügylet után minden igényt megtesz.
És ne felejtsük el az éppen megkötött szabadságokat, a végső előadásban, szeretnék őszintén gratulálni az újév és a karácsonyi vásárlóknak és kollégáknak; A következő év a tisztességesebb, tisztább és professzionálisabb, mint az előző; A boldogság az Ön számára, kedves olvasók, és a házas kérdések sikeres megoldása # 33;