A vagyonértékelés alapjai
Ha értékelését követően az ingatlan értékbecslő által használt több mint egy megközelítés, akkor előbb-utóbb lesz két vagy három eredmény költség, de hogy honnan kell benyújtani az ügyfél általában egy számjegyet. Ezért az értékelőnek "súlyozott értékelés" -nek kell lennie. Ez az eljárás magában foglalja az egyes alkalmazott megközelítés relevanciájának rangsorolását, hozzárendelve nekik egy egység törtrészében kifejezett súlyát, és végül - a költség végértékének meghatározásához.
Folytatva a példát, mondjuk, hogy a tárgyi költség megközelítés - 21 400 000 rubel volt. Az épületek értékének kiszámításához használt három megközelítés a következő eredményeket adta (17. táblázat).
Az ingatlan objektumok piaci értékének becslése különböző megközelítésekhez
Ezután meg kell határoznia az alkalmazott módszerek jelentőségét. A tömeg-együtthatók számértékének (szignifikancia-együtthatók) megválasztását több kritérium határozza meg. Először is az értékelés tárgyától függ. Ha ez egy olyan objektum, amelynek leghatékonyabb felhasználása lízing, akkor a nyereséges megközelítés lesz a meghatározó megközelítés. Mivel azonban a bevételi megközelítés prediktív és szubjektív mutatókon alapul, súlya jelentősen csökkenthető. A kiindulási adatoktól függően a segéd- és alapadatok minősége különböző módszereknél az értékelő minden egyes súlyhoz hozzárendel minden egyes súlyt. A példánkban szereplő súlyegyenértékek meghatározásának eredményei a következőképpen nézhetők ki (18. táblázat).
Súlyok a súlyozott piaci érték becsléshez
ingatlan
A Ki súlyozási együttható értéke
Az értékbecslő a piaci érték súlyozott becslését kapja (19. táblázat). Egy objektum piaci értékének súlyozott becslését az alábbi képlet adja meg:
ahol: C a piaci érték súlyozott becslése;
Ci - a piaci érték becslése az egyik megközelítés szerint;
Ki a megfelelő megközelítés súlyozási tényezője.
Az ingatlan piaci értékének súlyozott értékelése
1. Összehasonlító megközelítés
2. Költség megközelítés
3. Nyereséges megközelítés
Kiindulva kapjuk az alábbi eredményt a következő képlet szerint: '0,3 30.223.000 + 21400000 +' 0,3 33.964.995 „0,4 = 9 066 900 + 6 420 000 + 13 585 998 = 29 072 898 rubelt.
Hasznos lehet olvasni a témában: