Gazdasági és jogi alapja az ingatlan zálogjogának - a stadopedia
A zálog a magánjellegű elemek megjelenésével párhuzamosan alakult ki és fejlődött, pénzügyi és gazdasági eszközként, amely biztosítja a hitelezők védelmét és hozzájárul a befektetési tevékenységek fejlesztéséhez.
Általános értelemben a letét lehet meghatározni, mint tulajdon vagy egyéb eszközök szolgálnak kölcsön fedezeteként. Ie. A fogadalom egy bizonyos módon, hogy a kötelezettségeket, amelyek a jelzálog (természetes vagy jogi személy, aki igénybe veszi a biztosíték a biztonság, a kölcsön nekik), abban az esetben az alapértelmezett a pledgor (természetes vagy jogi személy, amely a fedezet a tartozás ) elsőbbséget élvez a többi hitelező, hogy kielégítse a követelést a értéke a jelzáloggal terhelt ingatlan.
A zálogkötelezettség a szerződés, valamint az ott meghatározott körülmények fennállása esetén a törvény alapján keletkezik, amennyiben a törvény előírja, hogy melyik vagyont és biztosítsa annak teljesítését, hogy melyik kötelezettséget zálogként ismerik el.
A leggyakoribb a szerződés szerinti zálog, amikor a zálogkötelezett (adós) önként adta bérbe a tulajdonát, és egyeztette a záloggal (hitelezővel)
A zálog a kötelezettség biztosításának egyik módja, és a zálogjog nem független, mindig összefüggésbe hozható egy másik szerződéssel (vétel, eladás, szerződés, jutalék, tárolás stb.). Ezenkívül a szerződés, a fedezetbiztosítással kapcsolatos kötelezettségek az, hogy a zálogjogosultat kivonják az egyéb hitelezők követeléseinek esetleges beszedéséből. A zálogjogi megállapodás mindig egy másik alapszerződés mögött van, és közvetlenül kapcsolódik hozzá.
A hitelező akkor is fennmarad, ha a tulajdonos harmadik személyek javára elidegeníti az ingatlant. Az ígéret azonban nem biztosítja a zálogjog tulajdonjogát (birtoklását vagy felhasználását), miután az adós megszegte a kötelezettségeit, de a hitelező fő követelésének a zálogjog értéke értékének kielégítésének eszközeként szolgál.
Meg kell jegyezni, hogy a főbb rendelkezéseit, a zálogjog, mint olyan, határozzuk meg az első helyen, a Ptk, másrészt az Orosz Föderáció törvény 29.05.92, 2872 - 1 „On Pledge”. Azonban meg kell jegyezni, hogy a szabályozás a zálogjog a Ptk. néha eltérő szabályozása a fent említett törvény.
A zálog fogalmát nem lehet teljesen megállapítani anélkül, hogy meghatároznánk, mi a zálogjog.
Az ígéret tárgya lehet ingó és ingatlan vagyon, valamint tulajdonjog. t. e. a cél a résztvevők jogait kapcsolat kapcsolódó tulajdonosi, felhasználása és ártalmatlanítása az ingatlanok, valamint az anyaggal (tulajdonság) követelmények, amelyek akkor a felek közötti gazdasági csere alatt az elosztó eszközök és a csere az áruk, szolgáltatások, értékpapír, és így tovább. n.
Az ígéret tárgya nemcsak a szerződés megkötésének időpontjában természetszerűleg nem létező vagyonra vagy jogaire vonatkozik, pl. A jövőbeli termés vagy az általa megszerzett kölcsön rovására épülő épület.
A zálog alapelvei:
1. Nyilvánosság - minden érdeklődő számára a tulajdon zálogjogának megtalálásával kapcsolatos információk rendelkezésre állása.
2. Specificitás - a jellemzői (és különösen funkcionális céljainak megfelelően) ígért tulajdonságok pontosan megegyeznek az adatok nyilvántartás tárgyát képező adataival.
3. Bizalom - az ingatlan értéke és likviditása garantálja az adósság visszafizetését. A zálogjog követelései a zálogkötelezett zálogjogának garanciája alapján valósulnak meg. A zálogkötelezett jogosult ugyanazon elvek elégedettség biztosítási kártérítést elvesztése vagy károsodása a jelzáloggal terhelt ingatlan, függetlenül attól, akinek javára azt biztosított, kivéve, ha a veszteség vagy kár miatt bekövetkezett okokat, amelyek miatt a zálogjogosult felel.
Sokféle biztosíték létezik. amelyek különböznek egymástól az alapjukat képező jellemzőkkel összhangban.
A zálogjoggal rendelkező felek magatartása szempontjából az alábbi típusú biztosítékok vannak megkülönböztetve:
- klasszikus ígéret - az ingatlantulajdon marad;
- jelzálog - az ingatlant a zálogjog birtokába helyezik;
- egy vállalati ígéret - az ingatlant a jelzáloggal jelölt jelek alkalmazásával a jelzáloggal tartja.
A biztosíték típusa függ az ingatlanbiztosításban kapott biztosíték visszafizetésének feltételeitől is. Ebben az esetben különbözõ típusú jelzálogokat különböztetünk meg. A jelzálog olyan hitelbiztosíték, amely a jelzáloghitel-szolgáltató által nyújtott jelzáloggal kapcsolatos követelést határozza meg a kölcsön biztosításához.
1. Fix kamatozású jelzálog. A zálogkötelezett köteles havi kifizetéseket fizetni a hitelek visszafizetésére és kamatfizetésre. Az ilyen hitelek önmagát amortizálónak minősülnek. Ebben az esetben az amortizáció jelenti a fő adósság és a kölcsön felhasználásának kamatát.
2. Jelzálog lebegő (vagy állítható) kamattal. Ebben az esetben a kamatláb egy másik piaci kamatlábhoz kapcsolódik, és a változásoknak megfelelően módosul. A kiigazítás általában nem évente egyszer történik. Ebben az esetben a kamatláb jelzáloghitelek változó kamatláb alacsonyabb átlagosan 1,5-2 százalékponttal, mint a jelzálog egy fix kamatozású, amely kapcsolatban van a megvalósítása kockázat, amely vállalja a tulajdonosok állítható jelzálog. A lényege a kockázat, hogy a kiigazítás a kamatemelési fel, és a hangerő a havi kifizetések emelkedik.
3. Jelzáloghitelek differenciált kifizetésekkel. Ezek a jelzáloghitelek a hitel visszafizetésének fokozatos növelését vagy csökkentését írják elő. Ezeket a kölcsönöket például a hitelezési időszak kezdetén alacsonyabb jövedelemmel rendelkező fiatal családok részére történő kölcsönzésre lehet felhasználni, mint a végén.
4. Garantált jelzálog. Ebben az esetben szükség van egy jelzálogkölcsönzőre.
A zálogjog megkötésének pillanatától, valamint a zálogjogot átruházó ingatlant ígérő jogtól az ingatlantovábbítás pillanatától kezdve, kivéve, ha a zálogjogi megállapodás másként rendelkezik.
A zálogkötelezettség megszűnik a következő esetekben:
- zálogjog kötelezettségeinek teljesítésében;
- a zálogkötelezettség súlyos megsértése miatt, amely magában foglalja a vagyon megsemmisítésének veszélyét és a zálogjog kérelmére;
- a biztosíték megszűnése és a zálogjog elvesztése esetén, kivéve, ha a zálogjoggal kötött szerződés másként rendelkezik;
- ha a fedezetet nem lehet megvalósítani.