Gusev e
Elemzés kulcsfontosságú szegmensek lakó helyiségek (például, Moszkva)
Hagyományosan, az ingatlan van osztva három fő csoportra: föld, ház, nem lakossági alap (különböző funkcionális célú)
Nem lakáscélú helyiségek vannak osztva fajok, mint a kereskedelmi ingatlanok (irodaházak, üzletek, pénzügyi intézmények, éttermek, és egyéb kiskereskedelem (lakossági), a kereskedelmi ingatlanok (gyártócsarnokok, raktárak, garázsok, stb), szállodák (motelek, szálloda különböző kényelmi szintet) .. típusú speciális célú ingatlan (kórházak, óvodák, egy áramfejlesztő állomások, stb) ezen csoportok mindegyike egymástól függetlenül fejlődött, saját jogi és szabályozási keret.
Irodahelyiség. A nagy gazdasági központok, mint Moszkva, a második szegmens az ingatlan piaci kapacitás (miután ház) alkotják az iroda. Tényezők közül a költség meghatározásánál kiadó vagy eladó az ilyen helyiségek tartoznak: a helyét az elsődleges privatizáció módját, terület, típusú, minőségi szolgáltatások, a funkcionális célt, a lízing futamideje, a fizetési módot.
Az irodapiacon szakértők azonosították 4 óra irodaterület: A, B, C, D, E. A „A” osztályú magában telephelyén található, egy luxus épület a város központjában, a berendezések és a design, amely minden követelménynek megfelel a nyugati szabványoknak: a jelenléte a biztonsági szolgálatok és karbantartás, őrzött parkoló, felújítás, modern kommunikációs eszközök és a többiek. a főbb bérlői a világ legnagyobb vállalatai, pénzügyi és banki csoportok, a sikeres jogi, könyvvizsgálói és tanácsadó cégek.
Irodaházak a „B” osztályú szintén található egy tekintélyes kereskedelmi és pénzügyi területen, a város központjában. Elég gyakran, ebben a kategóriában a mozgó irodaházak Class „A” 5-7 év működés. Ez a folyamat elkerülhetetlen a folyamatos javítása minőségi irodaterület szabványoknak. A fő bérlői telephelyén ebbe az osztályba tartozó része a nagy és közepes méretű orosz és a külföldi cégek és a vállalatok.
„C” osztályú az épület formáját, kívül található a város központjában, ahol egy kényelmes közlekedési hozzáférést az üzleti központtól. Egyes intézkedések, irodaházak ennek az osztálynak hasonló épületek „B” osztályú - parkolók, a minimális üzleti és fogyasztói szolgáltatások, kommunikáció, stb - .. De a színvonalat és a diverzifikáció nyújtott szolgáltatások jóval alacsonyabb. A fő bérlők a kis cégek és a vállalatok.
Irodaházak a „D” osztályú távol a központi üzleti negyedében. Utilities ilyen épületek általában elavultak, de nincsenek speciális szolgáltatást épületek karbantartását, parkolók állnak rendelkezésre nem biztosítja az összes bérlők és így tovább. N. A főbb bérlők kisvállalkozások, amelyek nem engedhetik meg maguknak a kényelmesebb és tekintélyes telephelyén.
Osztály „E” olyan területek, amelyek nem alkalmasak az irodák, amelyek megkövetelik a javítás vagy felújítás.
Moszkvában, a nagy potenciális kereslet a kereskedelmi ingatlanok. Egyes becslések szerint, ez több mint 1 millió négyzetméter. M. m. Ugyanakkor a kilátások a fejlesztés kereskedelmi ingatlanpiac Moszkvában nem korlátozott. A Moszkva, egy lakosra 0,1 négyzetméter. m üzlethelyiség, míg a legtöbb európai városban, legalább 10-szer, és az Egyesült Államokban 20-szor. Így, ha Moszkva nem fog menni ez a mutató az európai szabványokat (és kereskedelmi vállalkozások nagyon hatásos benne), akkor lenne szükség a tágulási üzlethelyiség akár 8-10 millió négyzetméter. M. m. Még ha feltételezzük, hogy az elkövetkező években indikátor a rendelkezésre álló egy főre jutó Moszkvában 40% lesz a szint európai szabványok, és ebben az esetben a tágulási üzlethelyiség összege minimum: 3-4 millió négyzetméter. m. m. Ezen felül, valamint az új építési kell alávetni felújítása és modernizálása, körülbelül 30-40% -a rendelkezésre álló üzlethelyiség, t. e. 230-320 négyzetméter. m. m. Így a piac üzlethelyiség válik az egyik legígéretesebb fejlődő.
Az ár a piaci helyzet a bérleti díj üzlethelyiség szinte teljesen másolja a helyzet a irodapiac, kivéve azt a tényt, hogy a periférián, a város, a hálóval, kis méretű bevásárló is a kereslet. A legmagasabb árat - a város központjában, és tekintélyes területek (Krylatskoye, Lenin, Kutuzov, Komsomol, a leningrádi tájékoztató és a többi.). Minimum - a szélén és a nem legrangosabb területén. Office és üzlethelyiség az elmúlt 5-7 évben folyamatosan az élen a kereslet struktúráját, rendszeresen ad egymásnak az első helyen. Mivel a korai 90-es években a kiskereskedelmi (retail) volt az egyik leggyorsabban növekvő típusú üzleti Oroszországban egészére, Moszkvában, különösen. Moszkva kiskereskedelmi piac foglal 1/5 az ország kiskereskedelmi.
Moszkvában volt két fő csoportja a kiskereskedők, foglalják a helyet a "kiskereskedelmi" autópályák a város - Tverskaya, Novy Arbat Avenue of Peace, Lenin, Kutuzov, Komsomolsk és Leningradsky Prospekt. Az a megközelítés, ezeknek a csoportoknak, hogy építsenek egy üzlet, akkor találtunk szignifikáns különbséget. Az első csoport - magáncégek célja, hogy működik a nyugati stílusban. A második - a képviselők a korábbi állami kereskedelem. Az alapvető különbség a két csoport között abban rejlik, hogy a választás üzlethelyiség, amelyhez szívesebben veszi. A legtöbb kiskereskedő költeni kiadó 5-15% -os nettó árbevétel, a lehetőségek bővítése a hely korlátozott.
Attitude lakossági üzletág, hogy ajánlatos ingatlan vásárlás vagy bérlet változott a fejlesztés a gazdasági reformok és a privatizációs folyamatot a városban.
Raktárak. A harmadik helyet a szerkezet a kereslet a bérleti piacon lakáscélú helyiségek által elfoglalt raktárak. Egyértelmű, hogy Moszkva központjában a nemzeti kereskedelem, tapasztalható nagyobb szükség van a tárhely az áruk. Az összeget a raktár helyzet teljesen normális: az óriási terminálok épültek a szovjet korszakban az állam a nagy- és külkereskedelmi szerkezetek, és a következő 5-7 év után összeomlott a Szovjetunió száma tárolók jelentősen nőtt miatt gyárak kénytelenek miatt leállás, alapértelmezett át tárolására különböző áruk még boltban.
Általános szabály, hogy saját raktárak, orientált külföldi ügyfelek, akik nem rendelkeznek semmi köze a tér piacon, amely jelenleg az állami vagy önkormányzati tulajdon, azok árát javaslatokat és leírásokat. Korábban, a külföldi cégek építésű raktárak magukat, vagy bérelni őket a balti államok és Finnország, most inkább csinálni Moszkvában. Míg a fővárosban, mindössze 15 osztály raktárak összterülete 600 ezer négyzetméter. M. m.
Raktárak szezonális árut. A nyáron és ősszel közelebb a rakodási raktárak nő, tavasz - ősz. Ugyanakkor az erős áringadozások ez általában nem okoz. Van jó néhány paraméter, ami komolyan befolyásolja az árat a raktárak. Mindenekelőtt az ilyen típusú tér - ez határozza meg az áru, amelyre azt szánták, és a megfelelő felszerelést.
Ami a bérleti költségének raktár, a legdrágább a szálláshely, amelyek közelebb állnak a központban - es sugarú körön belül 5-20 km-re is.
Ipari létesítmény. A moszkvai ingatlanpiac kifejlesztett egy egyedi (a nyugati szakértők szempontból) a helyzet az ipari ingatlan szegmensben. Az egyediség a helyzet abban a tényben rejlik, hogy a piac gyakorlatilag nem fellebbezések iparjogvédelmi, különösen annak kezelése zajlik módon minuyuschimi ingatlanpiacon:
- megszerzése ellenőrző részesedést a társaságban a befektetők a jövőbeli használatra vagy viszonteladásra (vásárlási „Alfa Group” Moszkva gyár „Cracker” és annak későbbi viszonteladás, a vásárlás a cég „Danone” édesipari gyár „bolsevik”, és létrehozta a cég „Danone-bolsevik”)
- közös vállalatok létrehozását ( "Svetozor-Polaroid")
- a szerződéskötésre vonatkozó közös tevékenységek
- az építkezés az új helyiségek
. A vállalkozások a védelmi ipar, a kutatóintézetek és mások hoztak létre Moszkvában egy speciális piaci szegmensben - helyiségbérlet vegyesvállalati megállapodást. A szobák a funkcionális célt tárgyak az ipari tulajdon bérbe az első emeleten épületek, helyszínek és kísérleti üzemek, stb .. De a kiadó nyilvántartásba a közös tevékenység megállapodás. Származó jövedelmük a bérleti helyiségek, cégek is az önkormányzati támogatások fizetni a földbérlet és mások.
Így az ipari ingatlanpiac a korai szakaszában kialakulása, az egyes ügyleteket, de eddig ez inkább kivétel, mint szabály.
Benzinkutak, garázsok, parkolók. Az egyik legvonzóbb típusú üzleti tevékenység területén Moszkva szolgáltatás nyújtásakor az üzemanyagokban. Ezért, többek között a potenciális vásárlók a legnagyobb a kereslet a kész cégek számára van fenntartva a benzinkút, töltőállomás és Autoshop.
Aktív építési parkolók és garázsok - egyike azon kevés önkormányzati programok, amelyek kezdenek anélkül, hogy jelentős pénzügyi befektetéseket. Ez az egyetlen olyan program, amelyben az állam pártfogása igazán ígéretes és érdekes piac a főváros tulajdonát. Először is, a moszkvai városi önkormányzat továbbra is küzd a „kagyló”, és megpróbálta őket cserélni sokemeletes parkolók. Tervezett építése parkoló 70.000 autó. Legtöbbjük lesz a dél-nyugati, észak-nyugati és észak-keleti városrészében.
Minden évben a város bevezetett 50-55 ezer. Új autók. Ha figyelembe vesszük, hogy Moszkva, mintegy 3 millió autó és kétharmada közülük -. Passenger, ezek a mutatók is lehet nevezni az építőiparban több mint elegendő.
A fő kapacitású erősítés miatt várható tömege garázs építése, ami végül is bővül, mivel párhuzamosan a bontási öt emeletes épület a városi hatóságok kívánják, hogy megszüntesse a régi garázsok, és ugyanabban az időben, hogy hadat „Shell”, lezajlott kedvező fejlesztési
Van legalább két jó ok, amelyek befolyásolják a fejlesztés a garázsban a tőkepiac - ez egy magas költsége garázs építése és egy nagyon hosszú eljárás bejegyzésének építési engedély. A fő probléma az, hogy a fejlesztők szembesülnek, amikor végrehajtási garázs projektek - a helyét. Az lenne a legjobb, hogy a garázsok a lakott területeken (véleményének a legtöbb potenciális vásárlók). De hogy menjen tovább a föld engedményeket a város vezetése nem megoldott. Land lakóterületeken tekintik a „forrás a tömítés a lakásépítés vagy nyomornegyed” területek, és az igényeinek autósok visszahúzódik a háttérben. Ezért, a visszahúzott föld garázsok, amelyek jellemzően a település szélén az ipari területek, vasutak a szolgalmi jogok, energia vonalak és hidak alatt (amikor csak az egyik emeletes garázsok-dobozokat lehet helyezni), stb A kereslet az garázshelyekre van jelölve nagyon könnyen. Mivel a gyakorlat azt mutatja, értékesítik garázsok, amelyeket el lehet érni gyalog maximum 20 percre a legtávolabbi ház. Viszonylag egyszerű, és határozza meg az árakat garázs építése. Amellett, hogy a minőségi szintet az ár hatása emeleten (a magasabb - az alacsonyabb ár), és az mennyire alkalmas a szerkezet: közelebb a szállítási Állami Bizottság az ára parkoló nőnek átlagosan 30 - 40%. A minőségi szint is meghatározható meglehetősen szabványos kritériumoknak. Vannak olcsó hely a parkolóban (nagyon népszerű a tehetős moszkoviták), és olcsóbb dobozos garázsok, amely szívesebben vásárolnak a tulajdonosok „Lada”, ügyelve a jelenléte legalább néhány, de a helyszínen. A normál ára egy hely a parkolóban $ 3000 - $ 3500 .. garázs a $ 6000 De garázs piac nem olyan fejlett, hogy az adatok egy fix ár kritériumoknak ..