Ki készíti fel a lakásvásárlást és értékesítést egy közjegyző útján, miért van szükség és mennyibe kerül - a lakáspiac -
Szöveg: Andrey Gryaznov Fotó: Alexey Alexandronok
A St. Petersburg-i állampolgárok lakások vásárlásának és értékesítésének majdnem fele ma inkább jegyzőkötelezettségen alapul, bár a törvény nem feltétlenül követeli meg. Miért van szükség a közjegyzői tevékenységre, milyen hatással van a tranzakció minőségére és mennyibe kerül a résztvevőkre? A BN megérti.
Az Orosz Föderáció Állami Duma többször megvizsgálta az ingatlanpiacon megszerzett összes vételi és eladási ügylet kötelező közjegyzői bevezetését előíró jogszabályok módosításait. Ezt a normát eddig nem fogadták el: a jogalkotók és a piaci szereplők ötleteik eltérnek egymástól.
Az ügyfélnek egy megjegyzéshez:
- A törvény szerint a mai lakások értékesítésének szokásos ügyletét egyszerű írásos formában lehet megkötni.
- A legtöbb St. Petersburg-i jegyző irodában az elsődleges konzultáció teljesen ingyen kapható.
- Ha a Rosreestr-nek nem áll rendelkezésre elegendő dokumentumcsomag, a regisztrálást a hiányosságok kiküszöböléséig felfüggesztik, ami jelentősen késleltetheti a folyamatot.
A "kontinentális normák"
A legtöbb európai országban a közjegyző játssza a fő szerepet az ingatlanjogok biztosításában és nyilvántartásba vételében. Az orosz jogszabályok a lakásszektorban nagyon óvatosan megközelítik az úgynevezett "kontinentális jog" normáit. A közjegyző hatáskörének kiterjesztése csak a szövetségi törvények hosszú távú módosításának elfogadása után történhet. De facto, sok eladó és otthoni vásárló már nagyon aktívan használja a tranzakciók közjegyzői lehetőségét.
A Szentpétervári Petr Gerasimenko jegyző elnöke szerint a Szentpétervár lakásainak másodlagos piacon jelenleg mintegy 40-45% -a közjegyzőn keresztül történik.
Pontosítani kell, hogy pontosan azok a tranzakciók, amelyek nem igényelnek kötelező közjegyzői tevékenységet. Bár a lakhatási jogszabályok szerint vannak olyan lakóingatlan-műveletek, ahol kötelező a közjegyző részvétele.
Ide tartoznak különösen a házassági szerződések (amelyek meghatározzák az ingatlan tulajdonjogát), a jelzálogszerződések és a bérleti szerződések valamennyi alfaja. Igaz, a szakértők szerint az utolsó ma szinte nem zárult le. Miután a bérleti díjak összege törvényileg kötődött a létfenntartáshoz (és jelentősen nőtt), a potenciális munkaadók száma szinte nullara csökkent.
Minden egyéb esetben, amely magában foglalja az ingatlan értékesítését és megvásárlását, a felek a közjegyző szolgáltatás igénybevétele nélkül, egyszerű írásos formában köthetnek ügyleteket.
Az ellenőrzés, hogyan ellenőrizzük
Mindazonáltal sok ajánlattevő még mindig inkább azonosítja a közjegyzői formát. Pyotr Gerasimenko úgy véli, hogy ennek számos objektív oka van. Először is, a közjegyző biztosítja az ügylet jogi tisztaságát. másrészt mentesíti a résztvevıket attól a szükségesség alól, hogy bonyolult jogi és jogi bonyolultságokba bonyolódjanak, és végül ténylegesen garantálja a károsult számára kártérítési kártérítést dokumentum csalás esetén.
Ma, a jegyző köteles ellenőrizni nemcsak a jogszerűségét a jutalék az értékesítés, hanem a felek jogait, valódiságát és jogszerűségét iratok (a lista meghatározott szövetségi törvény „A állami regisztrációs jogok ingatlanra és a tranzakciók vele”), tehertől és tilalmak elidegenedés ingatlan. A kiskorúakat vagy az inkompetens állampolgárokat érintő ügyletek ellenőrzése során ellenőrizni kell jogi képviselőik, gondnokságuk és gondviselőik hozzájárulásának tényét is.
Szerint az igazgatóság elnöke az észak-nyugati Ingatlan Kamara Paul Sozinova, az a tény, hogy az ellenőrzés által végzett pártatlan harmadik fél, akkor sok a vevők és eladók foglalkozik a pszichológiai érv a közjegyzői formában a tranzakció.
A pénzkereslet nem megy
Fel kell hívni a figyelmet arra, hogy még a vételi ügylet megkötése egyszerű írásos formában, a legtöbb esetben közjegyzői szolgáltatások nélkül, még mindig nem elegendő.
Például egy közjegyző szükséges az objektum kataszteri útlevelének másolatának igazolásához. a szerződő felek házastársa ügyletéhez, a házassági anyakönyvi kivonat egy példányához a közös közös tulajdonhoz fűződő jog nyilvántartásba vétele esetén és bizonyos esetekben számos más dokumentumban. Mindegyikükre szükség lesz a Rosreestr tulajdonjogainak állami nyilvántartásba vételéhez.
Ebben az esetben a tranzakció jövőbeli partnere kétszer is részt vehet a közjegyző látogatásában. Az a tény, hogy a legtöbb St. Petersburg-i közjegyzői irodában az elsődleges közjegyzői konzultációk ingyenesek. De jelentősen segítheti - a szakember elmagyarázza, hogy milyen dokumentumokat és jóváhagyások teljesítéséhez szükséges egy adott ügylet, amelynek kiszabott jogi követelményeknek, melyek a felek jogait, és amelynek egyéb érdekek is befolyásolhatja.
Ha az ügyfél a lehető legnagyobb mértékben meg akarja szakítani a papírmunkát. a közjegyző nagyobb hatásköröket ruházhat át - az ún. "tranzakció projektjét" a Rosreestr-ben lévő tulajdonjogok nyilvántartására. Igaz, mindez már nem lesz szabad.
Tranzakció "kulcsrakész alapon"
Ha az ügyfél úgy dönt, hogy nem szorítkozik a tanácsadásra, és a közjegyzőt bízza meg a jegyzővel, akkor sok más "testmozgásról" megszabadul. Először is, a közjegyző irodai szakemberei elkészítik az "ügylettervezetet" (minden közjegyzői tevékenység listáját, amelyre egy adott esetben szükség lesz). Ez magában foglalja a megállapodás előkészítését, az eladási ár összehangolását, a formanyomtatványt, a fizetési módot és a részletfizetés lehetőségét, a házastársak, társtulajdonosok stb. Beleegyezését.
A végső szakasz a szerződés aláírása lesz, amelynek során a közjegyző minden érdekelt fél számára elolvassa, és megmagyarázza a tranzakció jogkövetkezményeit. By the way, szakértők szerint, ez a szakasz, hogy a felek gyakran akarnak minden kiegészítést. És néha a jegyzők maguk az utolsó pillanatban megtagadják a szerződés hitelesítését. Például, ha látja, hogy "az eladó akaratát nyilvánvalóan nem fejezi ki".
Ha minden rendben van, és a szerződést aláírják, a jegyző maga is benyújthat dokumentumokat a Rosreestr tulajdonjogának nyilvántartásba vételéhez. Ez az eljárás is nagyon kellemetlen. Ha a szerződést egyszerű írásos formában kötik meg, akkor a szükséges dokumentumcsomagok összegyűjtése mellett az ügylet valamennyi résztvevőjének személyesen és egyszerre kell megjelennie a kérelemben. Nyilvánvaló, hogy ha a helyzet a különböző érintett felek több ember (akik közül néhányan lehetnek más régiók), majd megegyezni a közös kampány nagyon nehéz Rosreestr. A közjegyzői közvetítés ebben az ügyben a tranzakció minden résztvevőjének költsége körülbelül 300 rubel lesz. A tulajdonosnak csak akkor kell felvennie a már nyilvántartásba vett dokumentumokat a közjegyző irodájából, amikor kényelmesebb neki.
Mennyibe kerül egy jegyzőhöz való regisztráció?
A "kulcsrakész tranzakció" hitelesítésének költsége két összetevőből áll. Az első egy közjegyzői díj, egységes Oroszországban és bizonyos szövetségi törvény "Az Orosz Föderáció törvényei alapjai a közjegyzők". E dokumentum szerint a vámtarifa nagysága a szerződésben meghatározott ügylet tárgyát képező ártól függ.
Így, a regisztráció a tranzakció egy lakást vagy szobát, érdemes akár 1 millió rubelt. a tranzakció összegének 1% -át meg kell fizetnie (de nem kevesebb, mint 300 rubel). Ha az objektum 1 és 10 millió rubel között van. akkor a regisztráció 10 ezer rubel lesz. plusz a szerződéses összeg 0,75% -a meghaladja az 1 millió rubelt. És a közjegyző egy 10 millió eurót meghaladó ingatlanügyletben való részvétele 77,5 ezer rubelt fog fizetni. plusz a szerződéses összeg 0,5% -a meghaladja a 10 millió rubelt.
By the way, szerint ugyanazt a dokumentumot, „a közjegyzői végre a szabadban közjegyzői iroda, a végrehajtó hatóságok és a helyi önkormányzat, a közjegyzői díjat kell felszámítani a ráta a felére.”
A törvény nem írja elő, hogy az ügyletben részt vevő feleknek melyiknek kell fizetniük ezeket a szolgáltatásokat, ezért ezt a kérdést kölcsönös megegyezéssel oldják meg. A gyakorlatban ezek a költségek leggyakrabban a vevő - mint a legalapvetőbb érdeklődő fél - viseli.
Közjegyzői pénzügyi biztosítékként
Van még egy fontos pont, amely arra ösztönzi az ügyfeleket, hogy tranzakciót végezzenek a közjegyző útján. A törvény szerint a közjegyző "teljes vagyonfelelősséget visel a polgári vagy jogi személy vagyonának a közjegyzői okirat meghozatalakor okozott kárért".
Azaz, ha például, akkor pengetős csalók eladási valaki másnak a lakást a hamisított dokumentumok, a közjegyző vagy felismerni azt a szakaszában ellenőrzést vagy visszatéríti az anyagi kár. A kompenzációkat a külön biztosítások kárára teszik, amelyek rendelkezésre állása a jogszabály további követelménye. Ma minden közjegyzőt 2 millió rubelre kell biztosítani. Szerint azonban Pyotr Gerasimenko, a legtöbb St. Petersburg jegyzők - ezen kívül - önként növeli a biztosított összeget.
Egyébként a tranzakció résztvevőinek emlékeztetniük kell arra, hogy vis maior esetén a kártérítés a szerződésben megjelölt tranzakció összegén belül történik. Ezért azok, akik tudatosan alábecsülik az adócsökkentés érdekében, ahelyett, hogy megmentették magukat, jelentős anyagi károkat kockáztatnak.