10 tanácsos vásárolni egy lakást az új épületben
Vásárol lakást az új épületben ma az egyik viszonylag nyereséges és megbízható módon a beruházó: általában a piac kínál egy kicsit, ott továbbra is lehetőséget, hogy megvásárolja lakások dömpingáron, ami a jövőben nőhet. Azonban az a kérdés, hogy „hogyan kell helyesen és veszteség nélkül, hogy vesz egy új épület” továbbra is releváns ma, amikor a monopólium a túlélő fejlesztők az elsődleges piacon egyre jelentősebb szerepet kap.
A kiadás segítségével ingatlanpiac résztvevők elhatározták választ adni a legnépszerűbb kérdéseire leendő vevők a vagyon egy új ház építés alatt. Bemutatjuk a 10 tipp a vásárlás egy lakást egy új épületben.
Úgy véljük, az építőipari cég „meggyújtani Invest”, először meg kell vizsgálni, a tárgy és a fejlesztő, ha a vállalat már régóta a piacon, és az összes objektum üzembe helyezték, és van egy kész otthon, elhúzódó, nagy valószínűséggel nem fog. „Meg kell figyelni, hogy a fejlesztő a 214-FZ működik: a törvény védi a résztvevők jogait megosztott építési és elkerüli a kettős értékesítése lakások. Ezen túlmenően, abban az esetben a viták és fellebbez a bíróság által védett érdekek a vevő, csak akkor, ha az összes dokumentumot a ingatlanszerzés törvény, „- mondja Natalia fejléces, marketing társaság” meggyújtani Invest ".
Ügyeljen arra, hogy a helyszíni tevékenység uralkodik, mint lehetséges és nem hagyják otthon. Ma sok fejlesztő beállítani az épület egy web-kamera, a képet, amelyből sugárzott on-line a vállalati honlapon. Mindenesetre, mielőtt vásárolni kell nézni a gödör, ami lehet eltemetve a pénzét.
2. Ki jobban pokupat- Realtors vagy a készítő?
Ez az egyik kérdés, amelyre a döntés lesz, hogy közvetlenül a vevőnek. Vélemények a sovetchikov- ingatlanfejleszto vállalat a szokásos módon, osztva. Így szerint Natalia fejléces „meggyújtani Invest”, amikor a bérház keresztül értékesített egy ingatlanügynök, hogy a szerződést a szolgáltatásnyújtás, hogy támogassa a tranzakciót. „Maga a Szerződés tőke (előszerződés vagy ígérvény), még abban az esetben vásárol lakást keresztül ügynökség által aláírt az ügyfél és a fejlesztő (jogi személy, amelynek megvan a célunk épület). Azaz, a hivatal csak szolgáltatást biztosít, de nem garantálja „- mondja az ingatlanfejlesztő cég.
Szerint Vaszilij Mitko, főigazgatója a hivatal MIAN, a fejlesztő kínál a vevőnek csak azokat a köteteket, amit emel saját, a cél az, hogy eladja az ingatlant. „Szakmai azonos ügynökség mindig megpróbálja megérteni az árnyalatok minden helyzetben és az ügyfél és felajánlja neki a teljes körű lehetőségeket, hogy létezik a piacon, különböző árkategóriában, mind Moszkvában, és a moszkvai régióban. Ezért, ha kiválaszt egy új tulajdonság azt tervezi, hogy fontolja meg több vételi opciók és időt takarít keres, amely különösen fontos a mai tekintettel az egyre csökkenő kínálat volumene, a legjobb megoldás az, hogy vesz egy lakást egy ingatlanügynökség”- tanácsolta Mian ingatlanforgalmazók.
Ahogy az egyik érv Realtors azzal érvelnek, hogy az ingatlan cég segíthet a megszerzése az új épületek, a jelzálog. „A lehetőségek a fejlesztő erősen ogranicheny- egyes esetekben előfordulhat, hogy csak hez részletfizetési. Nem titok, hogy a bankok hitelezési a vásárlás az elsődleges piacon, nem minden fejlesztő”- tájékoztat Vaszilij Mitko.
3. Hogyan kell jöjjön egy kompromisszum, ha a lakás a ház álmai már elkelt, és a piac uralkodik hiány javaslatok?
Natalia fejléces „meggyújtani Invest” ma felismeri a jelenlegi helyzet a hiány érdekes ajánlatok a piacon. Szerint neki, a legnépszerűbb épületek (házak előre gyártott turista osztály) elfogyott nagyon gyorsan, így „kiválasztani a legjobb megoldás, meg kell, hogy vigyázzon a vásárlás elején az építés, amikor a piac ki a legnagyobb összeget a lakások.” Egyes fejlesztők kiszerelt egy lakást egy időben, akkor meg kell nyomon követni a változat is kapható, - tanácsot fejlesztők.
4. Vannak-e kedvezmények Assist vagy otthoni vásárlási program révén részletekben valóban menteni a költségvetés a lakásban?
Szerint Gregory Altukhova, elnökének tanácsadója a Pénzügyi és építési Corporation „Leader”, kedvezmények Ma, akkor is számíthat, most a tömeg vevő „válság” kedvezmények a 15-20% nem ajánlottak. Attól függően, hogy a kereslet a tárgy és a helyzet a fejlesztő, a „gazdaság” terjedése kedvezmény 3-6% -os 100% -os fizetés üzleti klasse- 5-10%. Ugyanakkor figyelmeztet Basil Mitko, egyedi akciós ajánlatok még ma is a legkevésbé likvid tárgyakat.
„A fő célja rassrochki- időt ad a vevőnek, hogy megtalálják a hiányzó része a pénz egy lakást. Megtakarítások rubel részletekben ilyen esetekben nehéz kiszámítani, de a hagyományos lehet egyenlővé kamatfizetések fogyasztási hitelek időben és a törlesztések, „- mondja Gregory Altukhov. Ugyanakkor nem szabad elfelejteni, hogy mivel a az év elején, amint arról a MIAS sok fejlesztő visszatért a gyakorlatban a töltés érdekes részlet: ma az átlagos költsége részlet 1-1,5% havonta. Egy jelzálog egy új otthon részlet egyszerű design, minimális mérete túlfizetés miatt rövidebb futamidő, a képesség, hogy meghatározza azokat a feltételeket és kifizetések ütemtervének egyedi feltételekkel.
5. Milyen megállapodás jobb vásárolni egy lakást az épületben?
„Nézzük realistami- szerződések teljes összhangban a 214-FZ Moszkva értékesített nem több mint 20% -a az összes új épületek. Ezért választotta egy új otthon, azt ajánlom, először tanulmányozza az üzleti hírnév építő, otthoni készenlét és a szerződés feltételeinek”- mondta Vaszilij Mitko. Szerint azonban a marketing igazgatója a cég „NDV-Real Estate” Irina Naumova számos építők és fejlesztők úgy gondolják, hogy nem alapvetően új fejlemények a szövetségi törvény № 214-FZ nem szerepel. „Hasonlóképpen, a program lezárását polgárainak előzetes szerződések az új épület válik egy betyár, mint a lehetőségétől, hogy az előzetes megállapodást, hogy előszerződés megállapodás, a szolgáltatások nyújtása, illetve a hírhedt eladás, nem törölték összhangban az általános polgári jog szabályai és nem lehet megszüntetni, „- mondja Irina Naumova.
Szerint Dmitry Otyakovsky, kereskedelmi igazgatója GK „Pioneer”, hogy aláírták a szerződést a 214-FZ nem csodaszer, hiszen az aláírást követően regisztrálni kell a Szövetségi Regisztráció szolgáltatás (FRS). Azonban néhány fejlesztők nem, mert amit a szerződés tekinthető érvénytelennek.
„Mielőtt köt szerződést, a vevő köteles először, figyeljen egy sor jogi dokumentumok a projekt. A fő dokumentum egy építési engedély. Másodszor, világosan meg kell érteni a fejlesztő veszi a pénzt: ez lehet a magánbefektetők, ami nagyon kockázatos, vagy súlyos pénzügyi intézmény, vagy mindkettő, és így tovább. Mutatója a megbízhatóság is nyújt néhány tárgyat fejlesztő nagyobb pénzügyi intézmény „- azt sugallja, Dmitry Otyakovsky. A GC „Pioneer” úgy vélik, hogy ha a vevő nem elégedett azokat az elemeket a szerződés, akkor jobb, ha nem írja alá. „Egy nagy cég költ akár ezer szerződések egyidejűleg, ezért használja a szerződés sablont előre egyeztetett minden podrazdeleniyami- jogi, pénzügyi, stb Módosítások ez szinte lehetetlen.
Ezt az álláspontot osztja FGC „Leader”. Kényszeríteni a fejlesztő, hogy módosítsa a szerződést, szerint Gregory Altukhova, különösen az összeg a tranzakció célja, hogy releváns a cég. „Építők Moszkva Region” gazdaság „és értékesítése a több száz lakás havonta minden tárgy nem valószínű, hogy a szabály és peresoglasovyvat szerződés egyetlen tranzakció. Ugyanakkor, ha vásárol egy lakást valahol 10-15 millió rubel. akkor számíthat egy egyéni megközelítés az ügyfelek és a döntéshozatal felülvizsgálatát a szerződést. De hogy őszinte legyek, szinte minden pravki- a „kozmetikai” változtatásokat valóban kulcsfontosságú szerződést a fejlesztők szinte soha nem megy”- arra a következtetésre jut Gregory Altukhov.
6. Van-e lehetőség, hogy biztosítsák a kockázatokat, ha vásárol egy új épület? Hogyan lehet visszaállítani a pénzt, ha a ház nem épül?
Amint arról a „NDV-Real Estate”, amely különösen biztosítja a létesítmények segítségével „ROSNO” kockázati biztosítás vásárlásakor új épületek ma már lehetséges. „Amikor biztosító elsődleges lakáspiac életbiztosítást hatás ugyanolyan, mint az építési és nyilvántartási tulajdoni a lakásban, valamint a plusz hat hónapon belül nyilvántartásba az ügyfél tulajdonosi jogokat” - beszélnek a gyakorlat a cég. Szerint Vaszilij Mitko, a mai piacon vannak érdekes programok biztosítás a biztosítási díj, amely átlagosan 2,5-4,5% -át a teljes piaci értéke a megvásárolt lakás.
„Ha a fejlesztő súlyosan késlelteti az időzítés szállítási otthon, de a tárgyalások nem vezettek a kívánt eredményt, a megoldás a viták bírósági úton lehetséges, beleértve a készpénzt visszatérő összhangban a szerződés feltételeinek.
A lényeg az, strukturálása az ügylet a vásárlás az új épületek, így a vevő „kéznél” nem bizonyult a szerződést a cég az „üres héj”, a létezés célja csak odna- védelme gátlástalan fejlesztők vádak vásárlók „- figyelmeztet Mitko.
Szerint Dmitrij Otyakovsky, a legjobb garancia a biztonság a vevő az a tény, hogy az építő a vásárlói objektum az arcát az egyik az állami struktúrák, vagy támogatásával egy nagy pénzintézet. „Ha az objektum nem fejeződött be, az szükséges, hogy a bírósághoz fordulhat. Ezen a ponton, az idő nagy részében ő kapja a vevő oldalon, így nem kell félni, hogy ezekkel a kérdésekkel a bíróság előtt „- tanácsolta a GC” Pioneer”.
7. Hogyan töltik a másodlagos vzaimozachet- eladni a régi, és vesz egy új épület, mi az a kényelem, vagy kényelmetlenséget ez a folyamat?
Jelentős része a vásárlók ma tekintve beszerzési ingatlan részben saját megtakarítás, valamint a részlegesen eladása révén rendelkezésre álló lakások. Ez a tranzakció megköveteli extra időt és erőfeszítést igényel. Ha a fejlesztő érdeklődik a vevő, hogy kész befogadni, így vagy úgy. Egyes esetekben a fejlesztő hajlandó várni, amíg a potenciális vevő eladni egy meglévő ingatlan, ideiglenesen fenntartja a lakásban. „Azok, akik siet eladni a lakást, és vesz egy újat, néhány cég kínál a szolgáltatás kereskedelmi in- ofszet lakás diskontom- jelentős 10% -15% a piaci értéket. Ezért ez a módszer nem nevezhető nagyon népszerű, „- mondja Dmitrij Otyakovsky.
Amint ügyvezető igazgatója «Century 21 West” Eugene Skomorovsky, meg kell érteni, hogy a cég kínál az ügyfél kereskedelmi szolgálatban, amelyre kattintva lakás nem emberbaráti okokból. „Természetesen, a fejlesztők és a ingatlanforgalmazók, ez elsősorban nem olyan módon, hogy a pénz, és az a lehetőség, amelynek célja, hogy vonzza a vásárlókat. De a jelenlegi helyzetben az eladó, különösen akkor, ha vásárolni közvetlenül a fejlesztők, akik belecsúszni a hiteleket, jövedelmezőbb, hogy valódi pénzt, nem egy másik tárgy, amely végre kell hajtania. És, hogy kompenzálja ezeket a hátrányokat, tárgyak a kereskedelmi-ben értékes eladó 10% -kal olcsóbb, mint a piaci ár. Mielőtt használja ezt a rendszert, a vevő kell mérlegelnie, hogy mit vygodnee- pénzt veszít vagy idő? „- kérdezi Eugene Skomorovsky.
8. Hogyan kell tartani az ujját az impulzus az építkezés során a ház? Mi van, ha az eladó már bezárt üzletet, és felejtsd el az ügyfél?
„A gyakorlat azt mutatja, hogy a kommunikáció minősége között eladó és a vevő nagyban meghatározza a helyzetét eladó. És ha a nagytömegű objektum (gazdaság) és az eladás egy ingatlanügynök egy év és egy fél az ügylet után kap semmilyen információt az ingatlanügynök nagyon nehéz. Miután az utolsó tárgya eladása „elhagyja” a bázis, és az állapota nem felügyelt. A fejlesztők, bár, és rendelkeznek információt a projekt, de ez nem mindig megosztani. Különösen ez a bűn fejlesztők a moszkvai régió egy kis területek számát, hogy nincs szigorú ellenőrzés alatt a minőségi ügyfélszolgálat és a megértés szükségességét vevőszolgálati”, - mondja Gregory Altukhov
Az ő véleménye szerint a nagy fejlesztők, ha nem alkalmazza a „probléma”, és a fagyasztott tárgyak, kommunikál a korábban vásárolt a lakásban van elég ügyfelek nyitva. Bárki, akár csekély jelentőségű, első pillantásra, a kérdés zárva kommunikációs fejlesztők Gregory Altukhov tanács úgy dönt, ajánlott levélben: ez a módszer az egyetlen megbízható kommunikációs fontos információkat (csúszás lapos fizetés, szállítási feltételek, otthon stb) Or üdülőhelyen hogy segítsen „testvérek (nem) boldogság” - kommunikálni az online fórumokon jövőbeni szomszédok.
9. Szállítás a ház az Állami Bizottság (SC) és a fogadó kulcsokat. Mi van, ha a határidő halasztani?
Ha így megtekintésekor eszköz kiállítani a vevő lista, ahol meg kell szakítani az egész házasságot kimutatható. A fejlesztő, viszont meg kell határoznia kijavításának határidejét a hibák. Azonban, akkor vegye lakás hibák, de mindig rögzítés őket írásban. A fejlesztő készít és aláírása után a törvény elé. A garancia a lakást ma öt éves, régebben két, de az utóbbi években a kifejezés nőtt.
10. Mikor kell várni a szerződés tulajdonjogát a lakás?
Kézhezvételének időpontja a szerződés az ingatlan változhat hat hónaptól három év attól függően, a beruházási időszak tárgyalási a hatóságokkal, - mondta Dmitrij velünk Otyakovsky.
Annak érdekében, hogy gyorsan eladni egy lakást, nem feltétlenül csökkenti az árat. Csak válassza ki egy tárgyat a verseny, rendesen kiemelve annak előnyeit, számos egyszerű technikát. A szakértők a vállalat „Metrium Group” mesélt, hogyan presales és adott tanácsot, hogyan lehet jelentősen csökkentse a vevő keresést.
Szerint a Department of bérlakás Incom-Real Estate, lakóterületek, feláldozva bútor nélkül, 35% -át a teljes kínálat a nagyvárosi bérleti piacon; A maximális kedvezmény számukra - 15%; negyede lakók ezeket a tárgyakat - a vevők a lakások az új épületek, és számuk növekedett az év 1,5-szer; jelentős részét a vizsgálati igény a bútorozatlan üzleti osztályú lakások - 40%.
Vételi vagy eladási egy lakást a másodlagos ingatlanpiac, a fő figyelem középpontjában, amit az eladó és a vevő - ez a végső ár a lakás. Azonban sem az egyik, sem a másik néha nem veszik észre, hogy a tanfolyam a tranzakció még mindig várja az extra költségeket nem számolnak, hogy egyszerűen tönkreteszi az üzletet.
A szakemberek a szövetségi portál „World Apartment» Kiszámítjuk az átlagos bérleti díj szobák mellett állomás a moszkvai metró a moszkvai körgyűrű és megállapította, hogy a legtöbb olcsó lakások kell nézni, hogy a déli és dél-keleti részén a főváros. Ebben az esetben, a dél-kelet-District a „top ten olcsó” csak két állomás, és a fennmaradó nyolc található a helység Southern District.