Olcsóbb, egyszerűbb, kényelmesebb
Az első iroda a fiatal társaság - fontos állomása a szakmában. Sok vállalat kezdenek irodai választás, amikor a továbbfejlesztés lehetőségeit még nem világos: egy ilyen helyzetben könnyen hibázik a választás a jobb helyiségek és megkötésére nyilvánvalóan előnytelen szerződést.
„Fontos, hogy megértsék, hogy a cég kész a rendszeres és hosszú költeni irodabérlet. A cég, amely először lép hivatalba, nem mindig képesek helyesen értékelni a pénzügyi lehetőségek és megérteni, hogy mennyi kész költeni kiadó, „- figyelmeztetett az igazgató az osztály a vállalati ügyfelek osztályának irodai ingatlanok Knight Frank Mária Zimin.
Annak érdekében, hogy a kezdő üzletemberek választhat igazán alkalmas helyiség iroda, kiadás „RBC Real Estate” fordult tanácsért vezető brókerek, dolgozik kereskedelmi ingatlan Moszkvában.
Kezdő vállalkozók kell egy kis iroda, amely nem igényel túl sok pénzt rendszeres bérleti díj fizetés, biztos irodák, amelyek címzettje „RBC Real Estate”. „Sok épületek vannak kisebb irodai egységek 100 négyzetméter. m, amely elegendő folyadék. Alapvetően kis blokk kínált „eladó” - mondta az igazgatóhelyettes, a CBRE irodában Elina sztyeppe.
A legnehezebb része a kiválasztási helyiségek - méretének meghatározására az irodában, a vezető igazgatója, a vállalati szolgáltatások a Cushman Wakefield Elena Kolesnikova. „Sajnos, nagyon kis mennyiségű, kiváló minőségű irodaházak osztva kis blokkok száma, - nyilatkozta a szakértő. - Akkor bérel egy professzionális tanácsadó vagy összegyűjteni maximális mennyiségű információt minden rendelkezésre álló forrásból. "
, Meg kell válaszolnia néhány alapvető kérdésre helyesen megfogalmazni saját kérésére a bérleti szerződés az iroda.
Honnan tudod, hogy mely iroda van szüksége?
Ellenőrző lista start-up cég a rendező az irodai ingatlanok osztály S. A. Ricci Dmitry Jidkova:
- Milyen költségvetéssel bérelni egy szobát a cég, és mi a bérleti díj mértéke akkor fizet havonta?
- Mi az a terület, hogy tényleg szükség van? Ez körülbelül 150 négyzetméter. méter vagy 50 nm-elégségesek. m? Ne feledje, hogy a szerint az egészségügyi normák alkalmazásával LCD monitorok az irodában egy munkahely nem lehet kevesebb, mint 4,5 négyzetméter. m. Kezdetnek, akkor egyszerűen szorozza 4.5 a foglalkoztatottak száma, akik folyamatosan dolgoznak az irodában.
- A területi tényező fontos? A szükségességét az üzletét a város központjában (ez fontos például ügyvédi irodák), vagy meg van elégedve irodát a moszkvai körgyűrű?
- Mi a becsült bérleti időszak: hónap, két hónap, hat hónap, egy év, vagy több?
- Készen állsz, hogy feküdt a költségvetésben a javítási költségeket, bútor és irodai berendezések? Ha a válasz „nem”, akkor logikus, hogy fontolja meg a lehetőséget, szállást coworking. Ne feledje, hogy a javítási költségek soha nem fognak visszatérni, de a bútorok és berendezések vigyen magával, ha mozog.
A választás egy területi iroda helyen kell attól függ, mi szakosodott fiatal üzletember, hisz a Knight Frank. „Például, a tanácsadók ülni magas színvonalú épületek Moszkva központjában. Ezek az ügyfelek jönnek, és fontos, hogy megmutassa a helyzetét a cég, hogy hangsúlyozzák a képet. De az IT-ipar összpontosít, elsősorban a költségvetés és a személyzet. Az ilyen társaságok, a legfontosabb a kényelem, a munkavállalók és elégedettség a munkahelyen - ezen a területen nagy a verseny a tehetségekért - mondta Maria Zimin. - cégek reteyl szegmens által elfoglalt irodák nem prémium helyeken, mint a költségvetésben a kiadó azok általában kicsi. "
A legnagyobb nehézséget a keresési maga, mint a kis minőségi helyiségek nagy a kereslet, és kínál feltették az internetre nem mindig helytállóak, figyelmeztette Elena Kolesnikova származó Cushman Wakefield. „Ma könnyű pénzt takarít meg a bérleti irodahelyiség, mivel a piac túltermelési válság irodai terek - mintegy 20% betöltetlen irodahelyiség. Az árak az irodák találhatók az alján, így minden attól függ, a követelmények a bérlő, hogy a helyiségeket, és az íze „- mondta Dmitrij folyadék.
„A Moszkva központjában, lehet bérelni egy iroda egy régi kúria: bérleti épület területe 2000 négyzetméter. M. m teljes költsége mintegy 25 ezer. dörzsölni. 1Q. m évente. Gyakran előfordul, hogy ezek a területek bomlanak több részre, például 500 négyzetméter. m, és adja fel a 30 ezer. dörzsölni. 1Q. m évente. Előnyös minden, és a tulajdonos ebben az esetben egyre több és bérlők kap egy irodát a Moszkva központjában - közölte a társaság S.A. Ricci. - technológiai vállalkozásokat lehet bérelni egy szobát az egyik moszkvai ipari parkok, de hogy ő kell, hogy az állapota rezidens. Ezért ez a lehetőség nem mindenki számára start-up cégek. "
A leglogikusabb választás a fiatal ... irodájából kívül Moszkvában megkötött brókerek. Ebben az esetben a bérlő megtalálja a kényelmes szoba az ára 8000. 10 ezer. Dörzsöljük. 1Q. m évente, mondta a cég CBRE. A látszólagos összetettsége ez a forgatókönyv lehetséges lenne irodai távolságra a metró.
Fizetni dollárban vagy rubelt?
Dollár arányok szinte eltűntek az irodapiacon a moszkvai régióban meghirdetett irodák megkérdezett „RBC Real Estate”. „A dollár árfolyam a piacon - ez egy ritka kivétel fordul elő, hogy a nagy költségvetési szegmensben - a tulajdonos a” környezetbarát iroda „Andrei Kovalev mondta. - A piac érdekes a kis-, közepes méretű vállalkozások és a start-up, teljesen áttért a rubel. Ha a bérbeadó a bérlő kínál egy kis dollár árfolyam vele mindenképpen valami baj van. "
„Egyértelmű, hogy ezek a tulajdonosok, akik hez dollárban vagy euróban, nem hajlandók változtatni elképzelése egy egyedi, kis bérlő - mondta Elena Kolesnikova. - Ha beszélünk sok ezer méter - Azt hiszem, van egy lehetőség, hogy módosítsa a szempontból a bérbeadó. Relatív, hogy a kereslet - létezik mind a rubel, és a dollár projektek, ez függ a számlákon a bérlő. "
Az irodapiacon a moszkvai régióban osztható osztályok A, B és C osztályú - ez a legdrágább és tekintélyes üzleti központok a legkényelmesebb helyen. C osztály - ekonomvariant elavult épületek messze a metró és főútvonalakhoz. B osztály - közbenső, ami gyakran őrlik hagyományosan beszerezhető B- és B + drágább.
„A hivatalok osztályú a legalacsonyabb bérleti díj mértéke (kárpitozással, ÁFA és a működési költségek) összege 11.800. Rub. 1Q. m évente. Az osztály B + ez körülbelül 8,5 ezer. Rub. 1Q. m évente, az osztály B 7000. dörzsölni. 1Q. m évente - szerepel Dmitriy Zhidkov. - Minden vállalkozás, mely irodaterületet ilyen arányok Moszkva környékén vagy azon túl. Az alacsony sebesség miatt a távoli objektumot a központ és a metró. Itt a legtöbb üres hely van. A kereslet az ilyen helyiségek bérlők, akiknek helyét nem számít. "
Mi az a kifejezés, hogy kössenek megállapodást?
Ha beszélünk a kisvállalkozások, érdemes kötni a rövid távú szerződések - egy hónap, két hónap és egy év szerint S. A. Ricci. „Ez a lehetőség biztosítja coworking, amely azon túlmenően, rugalmas bérleti feltételek - kéri folyadék. - Ha a vállalkozás gyorsan megy felfelé, és lesz szükség fokozott személyzet és a megnövekedett irodaterület, coworking, mint a szabály, hogy képes legyen biztosítani egy ilyen lehetőséget, szemben üzleti központ és egy multifunkcionális komplexum. De amikor rájössz, hogy a vállalkozás magabiztosan és jól fejlett, akkor van értelme gondolkodni a hosszú távú bérleti szerződést, amely esetben a feltételeket, amelyek a szerződés megkötésekor, folytatódni fog. "
Coworking ellen Office: érvek és ellenérvek
A szabvány a lízing futamideje tekinthető klasszikus irodai öt évig, de ilyen hosszú ideig nem valószínű, hogy megfeleljen a kezdő, mondja Elena Kolesnikova. „Fontos megjegyezni, hogy a bérleti szerződés - komoly jogi dokumentum, amely csak megszűnik a feltételeket, amelyek betartják,” - mondta igazgatója a vállalati szolgáltatások Cushman Wakefield.
„A szerződés tartalmazhat egy bekezdést a lehetőségét megszűnésének előzetes értesítése mellett a bérbeadó - a tulajdonos a javasolt” Ecofys „Andrey Kovaljov. - Feleslegessé hogy megoldja a helyzetet a bíróságokon, ha a bérlő bármilyen üzleti problémák és nem tudja tovább fizetni a bérleti díjat. Feltételek korai megszüntetése - szabványos komponens a bérleti szerződés. "
Abban az esetben, kedvező arány és más kereskedelmi feltételeket kedvezőbb a bérlő, hogy aláírja a bérleti szerződést a hosszú távú szerint CBRE. „Ugyanakkor azt kell biztosítani annak lehetőségét, a bővítés esetén a cég növekedése rövid távon” - magyarázta Elena sztyeppe.
Ha a kezdés azonnal alkalmazni a nagy irodák területe 1 négyzetméter. M. m, akkor a cégnek el kell készítenie egy három éves szerződést szerint Knight Frank igazgatója, a vállalati ügyfelek számára. „És a bérlők és a tulajdonosok a kényelmetlen szerződések kevesebb, mint három év, ha beszélünk a felvételeket legalább 700 négyzetméter. M. A felek továbbra is befektetni irodaterület: ez befektetés a dekoráció, berendezések és bútorok, amelyek nem rúgja be egy év alatt - mondta Maria Zimin. - Ezen kívül a három-öt éves megállapodást könnyebb beállítani a kapcsolatot. Javaslataink a szerződések elhelyezése 50-70 személy: a Hivatal 700-1000 négyzetméter. M. m öt évig szakadhat három év után. "
Hogyan lehet tárgyalni?
Alkudni a földesúr, és kérjen egy kedvezmény - előfeltétele bármilyen tárgyalások, mondta a vállalat S. A. Ricci, Cushman Wakefield és a Knight Frank. „Emlékszünk - mindig érdemes alkudozni - azt sugallja, Dmitry folyadék. - Fontos megérteni, hogy a tulajdonos egy olcsó irodai jó helyen nem valószínű, hogy a kedvezményt, de a tulajdonos a töltelék rossz tárgy valószínűleg engedményeket tenni. Tudod kap kedvezményt 5-10%. "
„A válság idején, amikor itt az ideje, hogy vizsgálja felül a globális megállapodások, mi megtakarítást értek bérleti akár 30% - mondja Maria Zimin. - Magát a bérlők a gyakorlatban lehetséges, hogy csökkentse költségeit mintegy 10%. "
Senki sem akarja, hogy a tulajdonos egy üres irodában, cáfolta a „környezetbarát iroda” host érvek S. A. Ricci. „A bérbeadó nem akar változtatni a bérlők havonta: az ingatlan kell, hogy a munka és a bevételt, - a folyadékot. - Kedvezmények állnak nem csak pénzügyi értelemben: a földesúr nyújthat bérletidíj-mentes időszakban, beleértve a közművek a bérleti díj, ingyenes parkoló, és így tovább. "
Szakmai földesurak nem épít trükkök megkötött Cushman Wakefield. „Ezek fontos hírnevét, ők valószínűleg jelentős ingatlan-portfóliójukat méretét. Ezek csak a lehető érdekeik védelmére, - magyarázta a logikát a tárgyalások Elena Kolesnikova. - Ugyanez az elv megoszlik a bérlő, ha megfelelően földelt. Megkötésére irányuló sikeres tranzakció a feleknek meg kell egyezniük a kölcsönösen előnyös feltételek mellett - az előny a mai piacon lehetővé teszi. Félni supercheap javaslatai nem hivatásos játékosok. Vannak trükkök valóban lehetségesek. De ez nem jelenti azt, hogy a szakemberek mindig drága - csak nem kell, hogy törekedjen az abszolút olcsóság és tárgyalni a több potenciális partnerek ugyanabban az időben. "