Hogyan számoljuk ki a lakbér, nem maradhat tartja a zsákot, pénz, érveket és tényeket

A bonyolult standard Boma számításának bérelhető terület mondja Dmitrij Volkov, tanszékvezető.

A kulcsfogalom közötti kapcsolatokban bérlő és a bérbeadó - bérbeadható terület (bérelhető terület). A bérlő jelentős költségtényező központ beállításai: Attól függően, hogy a tevékenységi köre a bérleti költségek átlagosan 10-30 százaléka a vállalat költségeit. A bérbeadó - alapján a nyereséges részét. Ezért a számítási módszer bérelhető területtel rendkívül fontos. De a választás a kis és nagy: az amerikai szabvány Boma vagy belföldi BTI.

Kelet - Nyugat, Boma - BTI

Kevesebb, mint 20 éves fennállása óta az orosz ingatlanpiac amerikai szabvány kiszámításához a bérbe adható terület BOMA és az orosz standard BTI (Bureau of Technical Inventory) tudták, hogy elég jól.

Egyetértünk sok piaci szakértők, hogy az adott probléma létezik a két rendszer nem. Véleményünk szerint a két módszer jól kiegészíti egymást. Így a BTI több technikailag pontos és kötelező az ilyen ügyekkel (tervezés, koordináció), ahol precíziós legyőzi a józan ész. Az viszont, Boma szabvány lehetővé teszi a fejlesztők számára, pontosabban megérteni a hozam a projekt teremt egyértelmű számítási szabályait a helyiségek tekintetében való részvételük közös infrastruktúra kiépítése, megszünteti félreérthető nyelv a tárgyalások során. Azt is lehetővé teszi a bérlők a különböző ajánlatok összehasonlítását a piacon, és még közvetve serkenti a piac felé civilizáltabb megjelenés, design és minőség a helyiségek alap.

A főbb rendelkezéseit, a szabványos

Szerint Boma szabvány a méréseket a belső falakon a domináns felület kivételével oszlopokat. Így a bérlő alapterület számított aránya a teljes felhasználási területet, amelyet a képlet: hatásos területét szorozva (közvetlenül használjuk iroda, hasznosítható terület) a bérlő a veszteségi tényezője (veszteségi tényező).

Kiszámításához a veszteségi tényező tényező alkalmazása a következő képlet alapján: Az arány a hasznosítható terület (területének összege a közös helyiségekben és a közös területeken leendő kiadó) a teljes terület, a becsült bérleti (bérelhető terület / hasznosítható terület - R / U).

R arány / U ( «hatékonyság együttható") a következőképpen számítjuk, hogy a padló, és az egész épület általában. Végrehajtani ezt a számítást, a terület a köztereket két csoportra oszthatók:

- közterületen a bérlő lakott emeleti (folyosók, előterek, folyosók, mellékhelyiségek és egyéb közterületek), amelyek arányban oszlik meg a bérlőkkel helyigény;

- azok a közös használata az egész épület (főbejárat, télikert, szoba védelem, étkező, stb ...), amelyek között oszlik meg a bérlők az épület arányos a megszállt területen. Ugyanakkor, szabvány szerint Boma a számítás az épület bérelt területet nem veszik figyelembe függőleges összevonás (liftaknáinak, csatornák, közös lépcső).
És a végén hatásos terület minden bérlő (közvetlenül felhasznált iroda hasznosítható terület) szorozva az R / K arányú annak padlók és az épület általában.

Tévhitek BOMA

Sok mítosz a piacon a mérési területet a Boma szabványoknak. Fontolja meg, hogy igaz a legnépszerűbb közülük.

Az első mítosz. Boma által kifejlesztett szabvány épületek tulajdonosai, és arra szolgál, így a váratlan nyereséget a lízing.

Valóban, az első Boma szabvány alakult ki 1915-ben az American Association of tulajdonosok és a vezetők az épületek (Association of Building tulajdonosai és menedzserei).

Ugyanakkor a dokumentum által kifejlesztett megvalósítása nagyon eltérő célok: a szerkezet a piaci irodaházak, ami egy mérési rendszer, amely lehetővé teszi, hogy hasonlítsa össze a különböző épületek. A fejlett szabályok létrehozásához járult hozzá a szigorú és egyértelmű szabályok, ennek eredményeként a megfelelést kiadott egységes formanyomtatvány számítási eredményeket.

Logikus, hogy összegyűjtse kiadó a bérlő nem csak a négyzetméter, ahol a bútorok és a számítógépek, hanem a tér, amit rutinszerűen használ: vizesblokkok, recepció, lobby a földszinten felvonó előcsarnok, folyosók, dohányzó szobák, kávét pont és mások. És a díj a helyiségek arányosan osztják között minden bérlőnek az épület.

A második mítosz. Boma szabványok lehetővé teszik, hogy az intézkedés csak az iroda.

Persze, ez a szabvány eltér a módszernek az iroda, de az általános megközelítést, és a helyzet továbbra is. Oroszországban, a standard Boma raktár széles körű alkalmazását nem található. Kísérletek többször is tett néhány nagy raktár fejlesztők (PNK, Raven), de leginkább ez segített, hogy növelje a népszerűségét az egyetlen tárgy. De az ügyletek túlnyomó része a raktár piacon tartják a klasszikus számítási rendszert.

A harmadik mítosz. A BOMA szabvány nem igényel speciális képzést, ez elég triviális algoritmus számítás.

Ez egy tévedés, amely, sajnos, van egy a piacon. A BOMA normál helyzetben, sok bonyolult árnyalatok, amelyek amatőr nem tud elszámolni. Ennek eredményeként téves eredményt kapunk. De a rossz eredmény a mérési terület vezet pénzügyi veszteséget.

A mai piacon vannak olyan cégek, amelyek hivatásszerűen foglalkoznak az épület települések Boma szabványoknak. Az ára a szolgáltatás összhangban van a munka mennyisége végre: 3-5 rubel négyzetméterenként (távú teljesítményének 3-4 nap).

Negyedik mítosz. Szerint Boma szabványok mérésére csak irodaházak osztály A.

Amikor a piac most kezd fejleszteni, a használata Boma szabványok magas épületek meglehetősen szükséges képesség - a bérlők a külföldi volt, akik felismerték az egyetlen megközelítés, hogy a számítás. Jelenleg azonban, és sok tárgyat a B osztályú is számításánál alkalmazott szabványos Boma területen. Osztály nem befolyásolja alkalmazásának lehetőségét BOMA szabványok, valamint a megvalósíthatósági annak alkalmazását.

Ha beszélünk a földrajz Boma szabvány területén az Orosz Föderáció, tekintettel a jelenlegi gazdasági és politikai monocentrism hazánkban a legelterjedtebb amerikai szabvány kapott a moszkvai piacon. Az elmúlt években jelentős trend használata Boma szabványok a St. Petersburg piacon. Ugyanakkor a többi régióban az Orosz Föderáció továbbra is a túlnyomó többsége a tulajdonosok látják csak egy mérési módszert - a BTI.

Az ötödik mítosz. A kapcsolat a különböző eredményeket BTI számítási módszer jobban megfelel a lakók és BOMA - a tulajdonosok.

Következetlensége települések BTI és BOMA nem azért, mert, hogy az egyik módszer jobb, mint a másik, hanem azért, mert a alapvetően eltérő megközelítések és számítási módszerek. Ha figyelembe vesszük az ügyet jogi szinten, az elv az értéke bérelhető terület, ami megjelenik a bérlet, nem a módszer annak számítás. Ennek megfelelően az a kérdés, hogy mi az értéke a bérbe adható terület, jön létre a bérlő és a bérbeadó a tárgyalóasztalnál, mint, sőt, és az értéke a bérleti díj mértéke, a szerződés időtartama, és így tovább. D.

Tudjuk, hogy az csak egy ténylegesen felhasznált orosz alternatívája a hagyományos Boma - Mérés nettó alapterület BTI (ami, természetesen, néhány több mint Boma, mivel azok nem vehetők figyelembe oszlopok, stb ...), és növeli a kapott értéket egy nagyon szubjektív „kapitány” együttható. És ha Boma, hogy teljes átláthatóságot megalakult a veszteségi tényező, értéke a „folyosó” tényező tulajdonos számítja, mint mondják, „a szem”. Ha a „folyosó” tényező hiányzik, és a számítás a bérelt terület csökken kiszámításához felhasználható terület BTI, egy nagyon-nagyon kicsi.

Hatodik mítosz. Egyes városokban, az Orosz Föderáció, a helyi hatóságokat, hogy vegyék figyelembe Boma szabvány.

Hivatalosan hazánk egyetlen mérőrendszer lehetőségek - KTF-rendszer. Ezt a rendszert használják az önkormányzati nyilvántartás, azaz az összes építészeti (épület) tervek idején az épület az engedélyezési és nyilvántartási hatóságok tartalmaznia kell egy pecsét és az adatok BTI. Minden alkalommal, amikor megváltoztatja az épület tervét, forduljon a Hivatal Műszaki Inventory. Az adatok BTI - ez a hivatalos adatok külön épületekben használják, ha a regisztráció és aláírása bérleti szerződést a bérlő.

Tegyük fel, hogy a bérlő megállapodást írt alá, amelynek értelmében, hogy meghatározza a határait a bérleményt BTI adatokat használnak, és a számítás a bérleti díj összegét tér mérete számítása a Boma szabványoknak. Ebben az esetben lehet, ha néhány nagyon súlyos jogi kérdéseket.

Hogyan kell kezelni az adó alapját adó? Lehet egy bérlő, hogy csökkentsék adóköteles jövedelem összege lízingdíjak számított mérete alapján bérelt által meghatározott térben Boma szabványok? Végtére is, a terület nagysága határozza meg Boma szabványok bizonyos esetekben meghaladhatja a terület nagysága alapján határozzák meg a BTI dokumentumok 10-25 százalék.