Hogyan számoljuk ki a likviditási ingatlan - szakértői vélemény
A likviditási ingatlan - egy olyan fogalom ismerős szinte mindenki, így vagy úgy szembe az ingatlan. De vannak kérdések, amelyeket nem lehet megoldani a saját, például ez számított likviditási e, vagy lehetnek illékonyak és megy „a vörös”. A szakértők segítségével kerestük a választ minden kérdésre kapcsolatos likviditás.
Kezdjük azzal, hogy mi a likviditás az ingatlan
Ha nem lakik kifejezetten a lakóingatlan, de hogy ezt a fogalmat, mint egész, azt mondhatjuk, hogy a likviditási magában foglalja azt a lehetőséget, hogy eladja a létesítmény a lehető legrövidebb időn belül és a lehető legjobb áron. Ilyen lehetőség lehet számítani, amelyen fogunk összpontosítani később. Más szóval, ha lehet eladni a lakás, a legmagasabb árat, és van igény, akkor folyékony, azaz a legmagasabb likviditás.
Az ingatlanpiac feltételesen háromféle likviditás. Ez egy magas, közepes és alacsony likviditás. Ahogy azt már korábban felismerték a magas likviditás azt jelenti, gyors értékesítése az objektumot. Átlagos likviditási járó hosszabb értékesítési feltételeit az objektumot. A minimális cél likviditási problémáinak komplex tárgyak, amelyek nem olyan könnyű eladni, és amelyek gyakorlatilag nincs kereslet.
Van néhány kritérium, amely közvetlenül pont a likviditási lehetőség. Ha figyelembe vesszük, csak lakóépületek, lehetséges kiosztani némi likviditást.
Indikátorok ingatlan likviditás
Mivel a vizsgált mutatók, akkor valószínűleg gondol, van-e képlet likviditás. Tudjuk pontosan mondani, hogy nincs külön képlet. Csak jól összpontosított helyzete nyugdíj tudja számítani a visszatérési ingatlanszerzése. Például, ha veszel egy egyszobás 2 millió rubel. Ebben az esetben el van látva egy szabad elrendezés és a befejező. De kap ez a kezdeti szakaszban az építés. A végén, miután az építkezés befejeződött, akkor képes lesz arra, hogy eladja nélkül a mellékleteket, például egy lakás 2 millió 700 ezer. Rubelt. Ez az Ön számára a profit 700 ezer. Rubelt. Ez az arány egyenesen arányos a likviditás.
Ha vásárol egy ingatlant, akkor nem kell elfelejteni, és hogy a likviditási ráta lehet mínusz, ami nem vonatkozik a fenti példa. Például, ha a tárgy eredetileg vásárolt hagyta ki, de valamilyen oknál fogva nem követelte, a beruházás egy ilyen létesítmény lehet tekinteni értelmetlen szempontjából az eredmény a lízing. Mindenesetre, figyelni, hogy a likviditási eszköz nem csak a befektetők, hanem hétköznapi emberek, akik vásárolni egy házat a saját lakóhely.
És mi ez a gondolat egy szakember?
Property Manager.
Alapítója a Center „alku ingatlan Krasnodar”.
- Milyen tárgyakat gondol a leginkább likvid az ingatlan a magyar fővárosban? A likviditási ráta lakások a fővárosban és a régiók?
A leglikvidebb, hogy eladják a lehető leggyorsabban, Moszkvában még egy kis egy hálószobás apartman sétatávolságra a metró.
Elvileg a régiók igénylik ugyanazon tárgyak. Az egyetlen különbség az, hogy nincs metró, ha figyelembe vesszük a várost nemillionniki. Ezekben a városokban elszámolni a közelsége ház a villamos vonalát. Csakúgy, mint a moszkvai és a régiókban a kereslet lakás új lakónegyedben, ahol már van, vagy lesz az alapinfrastruktúra: .. iskolák, óvodák, klinikák, üzletek, közlekedési csomópontok, stb Ezek a területek rendszerint eltávolítják a fő ütőere, a város és a szorosabb egy erdei park övezetben.
De a moszkvai piac alapvetően különbözik a régiókban az ingatlanpiacon. Budapest - az egyik legnagyobb gazdasági központja a világon - kevésbé vannak kitéve a pénzügyi visszaesések vonz több pénzforgalom, nagyon magas a migráció - a belső és külső. Lakásvásárlás gyakran tekintik, mint egy befektetés, például a későbbi lízing. Azokban a régiókban, a lakosság elsősorban lakhatási és szerez egy új lakás gyakrabban feltételek javítása céljából.
Vannak olyan régiók, amelyek gazdaságilag érdekes a befektetők hiánya miatt erős a kereslet a lakások. Mielőtt a „be” egy olyan régióban, azokat gondosan tanulmányozza a piacon, figyelembe véve olyan tényezőket, mint a szint az ipari termelés, a szolgáltatások és a kereskedelem, a nemzetközi és régiók közötti kapcsolatok, a munkanélküliségi ráta és az átlagos jövedelem a lakosság, a migráció és így tovább. D.
A legígéretesebb befektetők a metropoliszok és néhány városban az Urál és az ország északi részén: Jekatyerinburg, Krasnodar, Rostov-on-Don. Kazan, Nyizsnyij Novgorod, Tyumen, Novoszibirszk, Jaroszlavl. Ezekben a városokban, a jó lakások iránti kereslet. Ennek megfelelően a likviditási lakások őket sokkal magasabb.
- Mit gondol, érdemes figyelni, hogy a likviditási mutató a ház a hétköznapi emberek számára, és ez legyen az egyetlen a befektetők?
Minden, mind a befektetők, és az emberek, akik vásárolnak egy házat magának, mindig előre egy kilépési stratégiát (azaz az eladó az ingatlan), mivel a helyzet vannak más életet. Az emberek most már nem hiszem, hogy 2 év után, például akkor kell valahol, hogy mozog, vagy megváltoztatni a lakáskörülmények kapcsolatban a megváltozott helyzet az életben. Ezért szükséges, hogy törölje az összes előre gondolni a likviditást a megvásárolt lakások.
Ezt meg lehet tenni, ha a helyzet megváltozott, és a hely, vagy maga a tárgy.
Példa. Metro Belyaevo (Budapest) valahogy eladásra üzlethelyiség egy új épületben egy nagyszerű helyen, ahol van egy hatalmas forgalom az emberek a metrón. A terveknek megfelelően az volt a cél, hogy a kimenet egy nagyon folyékony, mind a szállítás és az értékesítés feltételeit.
Ezután a következő történt: a ház épült (a szoba az első emeleten a ház), a boltok megálltunk kezdődött kereskedés. De ez volt csak 3-4 hónap, és ez előtt a ház fel a kioszkok és vágja le az összes forgalom ki a metró! Tulajdonosai és bérlői üzlethelyiségek voltak döbbenve, mert megvettem olyan áron, amely tartalmazza egy nagyon jó közlekedési (a szám a potenciális vásárlók), de valójában - nem lehet látható volt. És, hogy jöjjön vele a szobában, meg kellett dolgozni körül a standokon, és még a tennivaló a hosszú utat.
Itt van egy jó példa a csökkent likviditás. Ez azt jelenti, hogy eladni az ár, amelyen vásárolt, ha nem tiszta standokon, nem tudnak: hogy komolyan minusovat hogyan kell eladni és bérlése (bérlő nem akar sokat fizetni a szobát, ahol nincsenek vevők). Likviditási és az eladási és szállít a bukott.
- Gondolod, hogy minden külföldi ingatlan lehet folyadék számára a hazai befektetők?
Azt javasoljuk, befektetés egy helyen, ahol elérhető lesz az irányítás a létesítmény. Ez jobb szülővárosában, és ha ez nem lehetséges, akkor legalább a saját országában. Invest jobb, hol élsz.
Vásárlás ingatlan külföldön jobb, hogy fontolja meg, ha azt tervezi, hogy legalább néha élni. Ez például az ingatlan a tengerparton (Bulgária, Spanyolország). Sőt, kiderült, hogy nem a beruházások és közös beszerzési saját használatra.
És befektetni, azzal a szándékkal, hogy értékesíti - ez, persze, nehéz, munkaigényes és időigényes.
Másrészt, ingatlanvásárlás külföldön csak néha pihenni, akkor nincs értelme. Mivel ez még mindig megfékezéséhez szükséges és ingatlan kell figyelni, és a pénzt. Olcsóbb és sokkal érdekesebb, hogy bérelni egy otthon az utazás időpontjában. És az utazás minden alkalommal ugyanazon a helyen - ez unalmas, véleményem szerint.
A pénzügyi szempontból jobb, hogy válasszon egy jó hely, hogy odautazni lőni jó apartmanok vagy szállodai szobák és élvezze a változás helyeket és tapasztalatokat. Ez sokkal jövedelmezőbb.
- Milyen mutatók növekedését befolyásolhatják a likviditás az ingatlan?
A ház a likviditás növekedését tényezők befolyásolják:
Természetesen a terület és az infrastruktúra a legfontosabb.
Kivételt csak épületek. Mert építeni őket, mint általában, a jó területek, de néha messze a központtól. De nincs por, sem zaj utak, nincs nyüzsgés. Sok új lakóparkok megoldott problémák parkoló. Kérdések a tömegközlekedés megoldott azonnal, szinte egy időben a település első lakók.
Természetesen egy teljesen új épület csak nehéz beszélni bármilyen infrastruktúrát. De azok, akik megértik, hogy valahogy a szép területen, és hogy hosszú távon 5 év után nem lesz mindent, amit akar, és hogy szerencsés a farkát :)
És hogy megértsük a 5 évben? A gyermek született - nem volt ideje, hogy nézz vissza, de ő már 5 éves, és egy évvel később már az iskolában megy. Több pislogott párszor - és pici már érettségizett. 5 évig -, és ő a felsőoktatás mögött.
Annak érdekében, hogy az új épületek - ez egy nagyszerű példa arra, hogy egy tárgy likviditásának javítására csak 3-5 év.
Mind Moszkvában, és szinte minden régiójában hazánkban a leginkább likvid ingatlan objektum egy kis méretű gazdaság-osztály, amelynek székhelye a területeken viszonylag jól fejlett infrastruktúra. Az első dolog, hogy fordítson figyelmet az ilyen mutatók az objektum, mint régió, az általános állapota, az épület, a szomszédok, az elrendezés, a területen és számos szintes, valamint az állapot a kommunikáció. Vegye figyelembe a megnövekedett likviditási ráta még, és a befektetők és a hétköznapi fogyasztók, mert minden esetben azt kell feltételezni, hogy az ingatlan kell izbavlyatsya.Takzhe a szakértők tanácsot tervezni előre, hogy a likviditási bemegy mínusz számos prichin.Chto tekintetében ingatlan külföldön véleményét a szakértők egyetértettek abban, hogy mi még mindig jobb, hogy hagyja abba a helyi lehetőségek, mivel ők még megfizethető és könnyebben kezelni őket.